Entenda as diferenças entre locador e locatário

Os termos mais comuns em um contrato de aluguel são locador, locatário, proprietário e fiador. Para fazer e compreender o formato de um bom contrato e assegurar um bom negócio, entender o que cada um desses termos significa ajuda bastante para esclarecer todas as dúvidas que possam surgir em cada cláusula firmada. Os termos podem parecer repetitivos, mas fazem sentido no contexto, então não se assuste. A seguir, vamos entender a diferença de cada nomenclatura e como elas se encaixam no processo de locação e como estão submetidas à lei.

Quem é o locador?

Locador é o termo que se refere ao proprietário do imóvel ou o seu representante legal. Inclusive, ele pode ser representado por mais de uma pessoa, o que é comum em caso de imóveis familiares ou em caso de sociedade, quando várias pessoas figuram como proprietárias. O locador também pode ser pessoa jurídica (empresa).

Importante destacar que, juridicamente, se a pessoa é casada, o cônjuge também faz parte do contrato.

Quem é o locatário?

O locatário é quem está do outro lado da negociação, ou seja, é a pessoa para quem o imóvel será alugado. E assim como o locador, também pode ser representado por mais de uma pessoa e por pessoa jurídica.

Essa pessoa/empresa deve atender às cláusulas do contrato e preservar o imóvel para quando da devolução do mesmo, além de se responsabilizar por cumprir as obrigações financeiras como o pagamento do IPTU, condomínio e outras taxas quando aplicáveis.

Também pode ser chamado de inquilino ou arrendatário, sem prejuízo de interpretação.

Quem é o fiador?

O fiador é uma pessoa ou até uma organização que se coloca como garantia de pagamento caso o locatário, por qualquer motivo, não cumpra com as obrigações celebradas no contrato. Essa figura pode ser uma pessoa física com um imóvel particular e registrado em seu nome, um valor financeiro conhecido como caução ou, até mesmo, um seguro fiança contraído em uma seguradora ou banco que ofereça esse tipo de serviço. Veja mais detalhes dos tipos de fiadores:

Fiador tradicional, com imóvel

É o tipo mais conhecido: uma pessoa, proprietária de um imóvel, assina como co-responsável ou fiador do aluguel que está sendo firmado. Além disso, ela coloca o seu próprio imóvel à disposição do locador como garantia de pagamento. Para servir como garantia, o imóvel em questão precisa estar no nome do fiador e com a escritura registrada.

Fiador tradicional, sem imóvel

Em alguns casos, pode-se admitir fiador sem que ele tenha a posse de qualquer imóvel. É raro, mas pode acontecer. Tudo dependerá da negociação e da disposição do locador em aceitar essa condição. Aqui, o fiador exerce a mesma responsabilidade, mas não oferece nenhum imóvel como garantia.

O que é Caução?

Em alguns casos, a imobiliária ou o próprio locador aceita e até propõe o uso de uma caução em substituição ao fiador tradicional. Caução é um valor equivalente, em geral, a três vezes o valor do aluguel mensal que é depositado em uma conta bancária e, ao final do contrato, é devolvido ao locatário, caso esteja tudo ok com o imóvel. Se houver falta de pagamento ou necessidade de reparos no imóvel, esse valor pode ser utilizado.

O que é seguro fiança?

O seguro fiança é oferecido por algumas companhias de seguro ou instituições financeiras para substituir o fiador tradicional. Nesse caso, o locatário contrata uma apólice de seguro que será usada em caso de não pagamento do aluguel ou na necessidade de algum reparo.

A Lei do Inquilinato

A lei que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais é a de número 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a “Lei do Inquilinato”. Além de ser bem abrangente e dispor sobre as locações de imóveis e os procedimentos a elas pertinentes, o texto apresenta os deveres do locador e do locatário, nos artigos 22 e 23, respectivamente.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.