Aprenda a calcular o ROI dos investimentos em imóveis

Uma frase célebre de Peter Drucker, um dos mais importantes teóricos em administração e gestão de negócios, é usada até hoje como mantra para guiar e planejar ações em diversas áreas: “o que pode ser medido, pode ser melhorado”. E é com a ajuda de métricas, como o ROI, que esta linha de raciocínio pode ser colocada em prática. 

O ROI é um parâmetro que serve para analisar o retorno sobre qualquer tipo de investimento – seja um projeto de pesquisa tecnológica, uma campanha de marketing ou investimentos em imóveis, por exemplo.

Vamos entender como essa métrica funciona e como ela pode auxiliar na tomada de decisão? Confira!

O que é ROI?

ROI é uma sigla em inglês para "Return On Investment" que significa “Retorno Sobre Investimento”. É uma métrica muito conhecida, usada principalmente para indicar retornos financeiros, tanto potenciais como passados.

Em resumo, os indicadores baseados em ROI mostram quanto um investidor ganhou ou perdeu em relação ao valor aplicado em um determinado investimento.

Como calcular o ROI?

Calcular o ROI é mais simples do que você imagina. Primeiro, precisa subtrair o ganho obtido com o investimento (receita líquida) pelo próprio valor investido (custo). Em seguida, o resultado deve ser dividido pelo custo novamente. Assim, temos a fórmula:

ROI = (Ganho obtido – Valor investido) / Valor investido

Exemplo:

Vamos supor que o ganho com o investimento foi de R$ 100 mil e o investimento inicial tenha sido de R$ 10 mil. Utilizando a fórmula de ROI, temos:

ROI = (R$ 100 mil - R$ 10 mil) / R$ 10 mil

ROI = 9

Isto significa que o Retorno Sobre o Investimento foi de 9 vezes o custo inicial. Ao multiplicar o resultado por 100, você terá a perspectiva da métrica em percentual: 900% de retorno.

ROI = (Ganho obtido – Valor investido) / Valor investido

Exemplo:

Vamos supor que o ganho com o investimento foi de R$ 100 mil e o investimento inicial tenha sido de R$ 10 mil. Utilizando a fórmula de ROI, temos:

ROI = (R$ 100 mil - R$ 10 mil) / R$ 10 mil

ROI = 9

Isto significa que o Retorno Sobre o Investimento foi de 9 vezes o custo inicial. Ao multiplicar o resultado por 100, você terá a perspectiva da métrica em percentual: 900% de retorno.

ROI positivo e ROI negativo

Ao interpretar os cálculos de ROI, é importante manter algumas coisas em mente. Primeiro, o ROI é normalmente expresso como uma porcentagem porque é intuitivamente mais fácil de entender. 

Outro ponto é que o cálculo pode indicar um ROI positivo ou negativo. Quando os cálculos de ROI geram um valor positivo, isso significa que temos lucro.

Agora, quando os cálculos de ROI geram um valor negativo, isso significa que temos prejuízo.

Para calcular o ROI com o mais alto grau de precisão, os retornos totais e os custos totais devem ser considerados.

Por que é importante saber o ROI?

O ROI é uma medida aproximada da lucratividade de um investimento e tem uma ampla gama de aplicações: pode ser usado para medir a rentabilidade de um investimento em ações, ao decidir se deve ou não investir na compra de um negócio ou avaliar os resultados de uma transação imobiliária.

Aplicando o ROI em investimentos imobiliários

O maior benefício do ROI é que ele é uma métrica relativamente descomplicada, fácil de calcular. Por isso, é frequentemente usado como uma medida universal padrão de lucratividade, em várias atividades, assim como no caso de investimentos imobiliários.

Comprar imóveis é um bom investimento no atual cenário de juros mais baixos. Um imóvel na planta, por exemplo, poderá valer mais quando finalizado, além do potencial de renda de locação futura. Um bom exemplo é o Reserva Caminhos da Lapa, um lançamento da Tegra na primeira Rua Jardim de São Paulo e em um bairro com potencial de crescimento.

ROI de venda de imóvel

Vamos supor que você comprou um apartamento por R$ 500 mil (custo total) e vai vendê-lo por R$ 630 mil.  

ROI = (630.000 – 500.000) / 500.000

ROI = 0,26

Multiplique 0,26 por 100 e pronto: foram 26% de lucro.

A fórmula pode ser usada para determinar se vale ou não a pena continuar com os investimentos atuais e ajudar a planejar metas com base em resultados atingíveis.

ROI de aluguel de imóvel

No caso de imóveis alugados, a fórmula é diferente para conseguir saber qual é o ROI mensal. É preciso dividir o valor mensal do aluguel (lucro líquido) pelo valor do investimento (custo total) e multiplicar por cem. Desta forma:

ROI = (Valor mensal do aluguel / Valor Total Investido) x 100

Como temos um multiplicador de 100 no final, o resultado já será em porcentagem. 

Vamos supor que você tem um apartamento de R$ 500 mil (custo total) e o aluguel seria de R$ 3.500 por mês. 

ROI = (3.500 / 500.000) x 100 

ROI = 0,7% por mês 

Ao multiplicar 0,7% por 12, você teria um retorno de investimento de 8,4% ao ano.

É importante considerar que podem existir custos de manutenção quando não houver locatário.

Ao calcular o ROI, é possível identificar o prazo de retorno dos investimentos, bem como a curva de resposta específica de cada um, além de viabilizar um processo mais objetivo de tomada de decisões e proporcionar um potencial aumento nos retornos e nos lucros.

Vale lembrar que essa métrica é uma das formas de avaliar um retorno, e que considera apenas o valor aplicado inicialmente, ou seja, não inclui o custo do dinheiro no tempo investido.