Conheça os tipos de escritura pública de compra e venda

Todo mundo já ouviu falar em escritura pública de compra e venda, mas o que pouca gente sabe é que o conteúdo desse documento varia de acordo com a negociação feita entre o comprador e o vendedor. A escritura é um documento obrigatório para o registro do imóvel perante o Cartório de Registros que oficializa a intenção de ambas as partes referente ao imóvel negociado. Confira os diferentes tipos de escritura que podem ser feitos no Tabelionato de Notas.

Quais são os tipos de escritura pública?

Escritura pública de compra e venda de imóvel à vista

Como o próprio nome já diz, essa escritura é a oficialização de uma negociação à vista, ou seja, o pagamento do imóvel é efetuado no ato da escritura. É possível, também, um acordo entre as partes, estabelecendo o pagamento de um sinal antes e do saldo no ato da escritura. Se o pagamento total é feito em menos de 30 dias, é considerada venda à vista.

Escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física

Aqui o nome já assusta. O pacto adjeto de alienação fiduciária é um acordo feito entre as partes no qual os direitos sobre o imóvel permanecem com o vendedor até a quitação da dívida pelo comprador - que nesse caso, é uma pessoa física. Desta forma escolhida o vendedor pode transferir a propriedade para o comprador sem medo.

Isso pode ser feito pelo vendedor diretamente com o comprador: eles firmam um contrato no qual consta que os direitos sobre o imóvel são do vendedor até que o comprador pague tudo. E pode ser feito pelo banco também, no caso de um financiamento. Aliás, esse é o caso mais comum: você, comprador, vai até o banco querendo financiar um imóvel. O contrato assinado afirma que o direito sobre o imóvel financiado é do banco até que você pague toda a sua dívida com ele. Ou seja, se você não pagar o financiamento, o imóvel fica para o banco.

A título de curiosidade e para facilitar a vida de quem não é do ramo, alienação fiduciária pode também ser chamada de alienação em garantia, uma vez que o próprio imóvel é dado como garantia da quitação.

Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos

Esse documento é feito quando o comprador deseja transferir os direitos que possui sobre um imóvel para outra pessoa antes mesmo de fazer o registro em seu nome. É uma forma de ganhar tempo. Como exemplo, vamos pegar um prédio em construção. O comprador de um dos apartamentos deverá fazer uma escritura de compra e venda normalmente, porém se ele desejar transferir os direitos para outra pessoa antes do imóvel ficar pronto, ele pode incluir nessa escritura a cessão de direitos, ou seja, ao mesmo tempo que se torna o proprietário desse imóvel, ele transfere os direitos para um terceiro.

Ao invés de fazer uma escritura, esperar a entrega das chaves, e registrar o imóvel em seu nome para então fazer tudo de novo para a outra pessoa, faz-se um único documento. No entanto, é preciso pagar dois impostos diferentes: o de transmissão do imóvel, o famoso ITBI, e o de cessão de direitos.

Escritura pública de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva

Nesse tipo de contrato, a venda será a prazo e o vendedor só aceita transferir o imóvel para o comprador com a inclusão de uma cláusula de condição. Essa condição determina que o valor seja parcelado e atrelado ao pagamento de notas promissórias. Cada parcela quitada representa uma nota promissória resgatada pelo comprador.

O comprador poderá transferir o imóvel para o nome dele, porém ao quitar todas as parcelas, será obrigado a apresentar ao cartório de imóveis todas as notas promissórias resgatadas para oficializar o registro do imóvel em seu nome. Sem a apresentação das promissórias, o cartório não aceita finalizar o processo de compra e venda.

Caso o comprador não efetue os pagamentos, o vendedor poderá cobrar os valores devidos ou desfazer o negócio - caso o comprador não tenha como quitar a dívida vencida. Ou seja, a transferência efetiva do imóvel para o nome do comprador é realizada somente quando o pagamento for totalizado.

Escritura pública de promessa de compra e venda

Essa escritura é utilizada quando o vendedor deseja dar posse imediata ao comprador. No entanto, a escritura definitiva só ocorre quando da quitação da dívida. Nesse caso, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total, porém esse promessa é uma garantia para o comprador: se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-la no inventário

Escritura pública definitiva de compra e venda (vinculada à escritura de promessa)

É a escritura pública em definitivo que oficializa o acordo de compra. Quitado o preço na escritura de promessa de compra e venda, o vendedor é obrigado a transferir o imóvel para o nome do comprador por essa escritura. O imposto já foi pago na escritura de promessa.

Escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca

Aqui, a hipoteca substitui alienação fiduciária. A diferença é que a hipoteca exige que o credor entre na justiça para levar o imóvel à venda e receber seu crédito. Na alienação fiduciária, isso não é necessário: o credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial. Antigamente, a hipoteca era a forma de garantia de financiamento bancário mais utilizada, mas atualmente está em desuso pela demora na venda do imóvel garantido.

Escritura Pública de distrato de compra e venda

Diferentemente dos demais, esse documento desfaz uma escritura de compra e venda quando as partes desejam desfazer um negócio que já foi realizado e ainda não foi registrado no cartório de imóveis.

Há casos em que as partes fazem a escritura e, logo em seguida, desistem de comum acordo do negócio. Nesse caso, a escritura tem que ser desfeita por outra que a cancele. Mas isso só funciona se a escritura que oficializou o negócio ainda não foi levada a registro.

Escritura pública de cessão de promessa de compra e venda com anuência do credor

Essa escritura é utilizada na compra e venda de imóvel na planta ou em construção, e o comprador deseja transferir os direitos desse imóvel. Aqui, é obrigatório que o credor concorde com a transferência. Uma vez que todos estejam de acordo esta será a escritura utilizada para que o comprador assuma os direitos (e deveres) do vendedor.

Escritura pública de compra e venda de fração ideal

Essa escritura é utilizada quando o vendedor é dono de apenas uma parte do imóvel e deseja vender essa porção a terceiros.

Nesse caso, o vendedor deve, primeira e obrigatoriamente, oferecer sua parte ao proprietário da outra fração do imóvel. Caso este não tenha interesse em adquirir a porção que não lhe pertence, a venda pode ser feita com o realização dessa escritura que destaca a negociação refere-se somente a uma fração.

O termo fração ideal é usado porque trata-se da venda de uma parte que não pode ser definida.

Escritura pública de compra e venda com sub-rogação de ônus

Essa escritura indica que o imóvel negociado não está totalmente quitado - o vendedor ainda está pagando em parcelas. O comprador adquire o imóvel ciente das dívidas e assume o pagamento das parcelas que estão para vencer.

Escritura pública de compra e venda de imóvel com dação em pagamento

O comprador adquire um imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor.

Escritura pública de compra e venda com reserva de domínio

É bem parecida com a escritura de promessa de compra e venda: o imóvel negociado é entregue ao comprador e o domínio fica em nome do vendedor como garantia de pagamento. A reserva de domínio é a cláusula de segurança.

Escritura pública de retificação e ratificação

Essa escritura só é realizada quando uma das partes, comprador ou vendedor, cometeu algum erro na escritura pública de compra e venda. Esse documento é necessário, então, para corrigir o erro.