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Conheça os tipos de escritura pública de compra e venda

Todo mundo já ouviu sobre escritura de compra e venda, mas pouca gente sabe quais são as diferenças entre esses documentos. Conheça os tipos de escritura pública que podem ser feitas no cartório!

02/08/2018 • 13h10min • EM MERCADO

Todo mundo já ouviu falar em escritura pública de compra e venda, mas o que pouca gente sabe é que o conteúdo desse documento varia de acordo com a negociação feita entre o comprador e o vendedor. A escritura é um documento obrigatório para o registro do imóvel perante o Cartório de Registros que oficializa a intenção de ambas as partes referente ao imóvel negociado. Confira os diferentes tipos de escritura que podem ser feitos no Tabelionato de Notas.


Escritura pública de compra e venda de imóvel à vista

Como o próprio nome já diz, essa escritura é a oficialização de uma negociação à vista, ou seja, o pagamento do imóvel é efetuado no ato da escritura. É possível, também, um acordo entre as partes, estabelecendo o pagamento de um sinal antes e do saldo no ato da escritura. Se o pagamento total é feito em menos de 30 dias, é considerada venda à vista.


Escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física

Aqui o nome já assusta. O pacto adjeto de alienação fiduciária é um acordo feito entre as partes no qual os direitos sobre o imóvel permanecem com o vendedor até a quitação da dívida pelo comprador - que nesse caso, é uma pessoa física. Desta forma escolhida o vendedor pode transferir a propriedade para o comprador sem medo.

Isso pode ser feito pelo vendedor diretamente com o comprador: eles firmam um contrato no qual consta que os direitos sobre o imóvel são do vendedor até que o comprador pague tudo. E pode ser feito pelo banco também, no caso de um financiamento. Aliás, esse é o caso mais comum: você, comprador, vai até o banco querendo financiar um imóvel. O contrato assinado afirma que o direito sobre o imóvel financiado é do banco até que você pague toda a sua dívida com ele. Ou seja, se você não pagar o financiamento, o imóvel fica para o banco.

A título de curiosidade e para facilitar a vida de quem não é do ramo, alienação fiduciária pode também ser chamada de alienação em garantia, uma vez que o próprio imóvel é dado como garantia da quitação.


Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos

Esse documento é feito quando o comprador deseja transferir os direitos que possui sobre um imóvel para outra pessoa antes mesmo de fazer o registro em seu nome. É uma forma de ganhar tempo. Como exemplo, vamos pegar um prédio em construção. O comprador de um dos apartamentos deverá fazer uma escritura de compra e venda normalmente, porém se ele desejar transferir os direitos para outra pessoa antes do imóvel ficar pronto, ele pode incluir nessa escritura a cessão de direitos, ou seja, ao mesmo tempo que se torna o proprietário desse imóvel, ele transfere os direitos para um terceiro. Ao invés de fazer uma escritura, esperar a entrega das chaves, e registrar o imóvel em seu nome para então fazer tudo de novo para a outra pessoa, faz-se um único documento. No entanto, é preciso pagar dois impostos diferentes: o de transmissão do imóvel, o famoso ITBI, e o de cessão de direitos.


Escritura pública de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva

Nesse tipo de contrato, a venda será a prazo e o vendedor só aceita transferir o imóvel para o comprador com a inclusão de uma cláusula de condição. Essa condição determina que o valor seja parcelado e atrelado ao pagamento de notas promissórias. Cada parcela quitada representa uma nota promissória resgatada pelo comprador.

O comprador poderá transferir o imóvel para o nome dele, porém ao quitar todas as parcelas, será obrigado a apresentar ao cartório de imóveis todas as notas promissórias resgatadas para oficializar o registro do imóvel em seu nome. Sem a apresentação das promissórias, o cartório não aceita finalizar o processo de compra e venda.

Caso o comprador não efetue os pagamentos, o vendedor poderá cobrar os valores devidos ou desfazer o negócio - caso o comprador não tenha como quitar a dívida vencida. Ou seja, a transferência efetiva do imóvel para o nome do comprador é realizada somente quando o pagamento for totalizado.


Escritura pública de promessa de compra e venda

Essa escritura é utilizada quando o vendedor deseja dar posse imediata ao comprador. No entanto, a escritura definitiva só ocorre quando da quitação da dívida. Nesse caso, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total, porém esse promessa é uma garantia para o comprador: se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-la no inventário


Escritura pública definitiva de compra e venda (vinculada à escritura de promessa)

É a escritura pública em definitivo que oficializa o acordo de compra. Quitado o preço na escritura de promessa de compra e venda, o vendedor é obrigado a transferir o imóvel para o nome do comprador por essa escritura. O imposto já foi pago na escritura de promessa.


Escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca

Aqui, a hipoteca substitui alienação fiduciária. A diferença é que a hipoteca exige que o credor entre na justiça para levar o imóvel à venda e receber seu crédito. Na alienação fiduciária, isso não é necessário: o credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial. Antigamente, a hipoteca era a forma de garantia de financiamento bancário mais utilizada, mas atualmente está em desuso pela demora na venda do imóvel garantido.


Escritura Pública de distrato de compra e venda

Diferentemente dos demais, esse documento desfaz uma escritura de compra e venda quando as partes desejam desfazer um negócio que já foi realizado e ainda não foi registrado no cartório de imóveis.

Há casos em que as partes fazem a escritura e, logo em seguida, desistem de comum acordo do negócio. Nesse caso, a escritura tem que ser desfeita por outra que a cancele. Mas isso só funciona se a escritura que oficializou o negócio ainda não foi levada a registro.


Escritura pública de cessão de promessa de compra e venda com anuência do credor

Essa escritura é utilizada na compra e venda de imóvel na planta ou em construção, e o comprador deseja transferir os direitos desse imóvel. Aqui, é obrigatório que o credor concorde com a transferência. Uma vez que todos estejam de acordo esta será a escritura utilizada para que o comprador assuma os direitos (e deveres) do vendedor.


Escritura pública de compra e venda de fração ideal

Essa escritura é utilizada quando o vendedor é dono de apenas uma parte do imóvel e deseja vender essa porção a terceiros.

Nesse caso, o vendedor deve, primeira e obrigatoriamente, oferecer sua parte ao proprietário da outra fração do imóvel. Caso este não tenha interesse em adquirir a porção que não lhe pertence, a venda pode ser feita com o realização dessa escritura que destaca a negociação refere-se somente a uma fração.

O termo fração ideal é usado porque trata-se da venda de uma parte que não pode ser definida.


Escritura pública de compra e venda com sub-rogação de ônus

Essa escritura indica que o imóvel negociado não está totalmente quitado - o vendedor ainda está pagando em parcelas. O comprador adquire o imóvel ciente das dívidas e assume o pagamento das parcelas que estão para vencer.


Escritura pública de compra e venda de imóvel com dação em pagamento

O comprador adquire um imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor.


Escritura pública de compra e venda com reserva de domínio

É bem parecida com a escritura de promessa de compra e venda: o imóvel negociado é entregue ao comprador e o domínio fica em nome do vendedor como garantia de pagamento. A reserva de domínio é a cláusula de segurança.


Escritura pública de retificação e ratificação

Essa escritura só é realizada quando uma das partes, comprador ou vendedor, cometeu algum erro na escritura pública de compra e venda. Esse documento é necessário, então, para corrigir o erro.


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