Transferência de imóvel: como funciona e qual o custo?

A transferência de imóvel é um processo que comprova a mudança da propriedade de uma pessoa para a outra. É importante não confundir com o contrato de compra e venda, documento que manifesta somente a intenção de compra e venda, e não garante a real transferência do bem.

Neste artigo, trouxemos tudo que você precisa saber para transferir um imóvel. Confira!

Como fazer a transferência de um imóvel?

A transferência de imóvel é feita por meio da escritura pública e, em seguida, por meio do seu registro no cartório.

Primeiro, é necessário levar o contrato de compra e venda - com todos os detalhes da negociação e devidamente assinado - a um Cartório de Registro de Imóveis para registrar a escritura pública. É esse registro que irá garantir a segurança jurídica da operação e possibilitar a transferência do imóvel.

Vale dizer que existem diversos tipos de transferência de imóvel, que variam de acordo com a negociação feita entre o comprador e o vendedor.

Quais são os tipos de transferência de imóvel?

Existem cinco principais opções de transferência de imóvel:

1 - Compra e venda

A transferência de imóvel com o registro da escritura pública de compra e venda, basicamente, oficializa a negociação entre comprador e vendedor da propriedade, com o pagamento do valor do imóvel. 

Ainda há, dentro desse processo, uma variação de escrituras de compra e venda conforme cada caso. Por exemplo:

• Escritura pública de compra e venda de imóvel à vista;
• Escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física;
• Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos;
• Escritura pública de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva.

Aqui no blog temos um artigo completo sobre os tipos de escritura pública de compra e venda.

2 - Doação 

Nesse caso, o proprietário doa o bem para outra pessoa, ou seja, não há cobrança de valor envolvido. Para a transferência, o processo é o mesmo, entretanto, no lugar do contrato de compra e venda é apresentado um documento que atesta a doação para que a escritura pública de doação seja lavrada.

3 – Herança

A transferência por herança acontece após o falecimento do proprietário. Tradicionalmente, essa transferência é realizada para seus herdeiros (filhos e familiares).

4 – Usucapião

A transferência por usucapião acontece quando uma pessoa ocupa um imóvel por um período determinado de tempo, sem contestação do proprietário, e adquire a propriedade do bem pela via judicial.

5 - Adjudicação 

A transferência por adjudicação acontece por uma decisão judicial, ou seja, nos casos em que a transferência do imóvel é obtida por meio de uma ação judicial

Quanto custa para fazer a transferência de um imóvel?

É preciso realizar o pagamento de impostos e taxas de cartório referentes à transferência, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Registro de Imóveis, por exemplo.

Quanto mais caro é o imóvel, mais caro é o valor para lavrar a escritura. A tabela de preços é anualmente publicada por cada município.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

É um imposto municipal cobrado sobre o valor da transmissão do imóvel.  A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela prefeitura. Em São Paulo, por exemplo, a média da alíquota é de 3% em 2024.

Taxa de ocupação do solo

É uma taxa cobrada pela prefeitura em casos de regularização de imóveis construídos em áreas públicas.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

É um imposto municipal anual que incide sobre o valor do imóvel. Em caso de transferência do imóvel, é necessário verificar se o IPTU está quitado ou se há débitos pendentes.

Registro do Imóvel

O registro deve ser pago após o pagamento do ITBI e da escritura.

Imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCMD)

É um imposto que deve ser pago nos casos de doação de imóveis em vida ou herança.

Dúvidas frequentes

Quais os documentos necessários para transferência de imóvel? 

• Escritura pública.
• Certidão de Ônus Reais (atesta que o imóvel não tem ônus, como hipotecas, penhoras, entre outros). 
• Certidão Negativa de Débitos Municipais (atesta que o imóvel não tem dívidas fiscais, como o IPTU).
• Certidões negativas da Receita Federal e da Justiça Federal (atesta que o vendedor não tem pendências na Receita Federal e Justiça Federal).
• Identidade e CPF (comprador e vendedor).
• Comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Certificado de Regularidade do imóvel (atesta a regularidade da construção do imóvel).

Onde fazer a transferência de um imóvel?

No Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Em alguns municípios, é possível fazer a transferência online, com videoconferência e assinatura digital.

Quem paga a taxa de transferência do imóvel? 

A obrigação do pagamento das taxas – ITBI, Registro e Escritura – é do comprador do imóvel.

Quanto tempo a transferência leva?

Em geral, a transferência de imóvel é um processo burocrático que pode levar dias para ser finalizado devido à validação de toda a documentação e ao tipo de transferência. É necessário consultar o cartório onde será realizada a transferência para saber em quanto tempo o processo será liberado.