O que pode, e o que não pode mudar na fachada de um condomínio? Os limites não são claros, e as interpretações da lei são subjetivas, mas é importante entender o que faz parte da propriedade comum e o que é privado. Por isso, explicamos tudo aqui, detalhadamente, para evitar dor de cabeça!

Pintar paredes, fechar a sacada: essas mudanças podem ser até simples, mas são capazes de gerar várias complicações em um condomínio, caso envolva as áreas comuns ou a fachada. Pela Lei de Condomínios (a 4591/64), "o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos". Já o artigo 1336 do novo Código Civil, inciso III, diz que "são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Nessas leis, os limites não são claros, e as interpretações são subjetivas.

Por isso, é preciso seguir as regras da convenção do condomínio, garantindo a estética harmônica da construção e a paz entre os residentes. Hora de explicar os principais detalhes sobre o que pode ou não ser reformado no seu apartamento.

Diferença entre fachada e área comum

Conheça a diferença entre fachada e área comum:

Fachada

A área exterior que compõe o visual do condomínio, seja a face frontal, a posterior ou as laterais.

Área Comum

A região do condomínio que pode ser usada pelos moradores, sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis.

O que não pode fazer

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e mudança na fachada ou área comum é proibida. E na verdade, toda a confusão ocorre porque se entende, erroneamente, que a fachada seria apenas a parte externa do prédio voltada para a rua. O que está errado.

Desta forma, modificações não podem ser realizadas nas partes laterais do edifício. É comum proprietários de cobertura fazerem esse tipo de mudança, dizendo que são feitas em local com pouca visibilidade e acesso, mas mesmo assim, ainda estará alterando a fachada. E para ser realizado, é preciso a unanimidade de todos os condôminos, em assembleia, para aprovar isso.

O que não pode ser feito em sacadas?

Geralmente, as alterações que costumam ser proibidas em sacada são:

• Proibições gerais, que estão presentes na maioria dos regulamentos, e itens da área visível que não podem ser alterados:

• Porta;

• Cor das paredes, internas e externas;

• Forro ou teto;

• Grade ou parapeito - a manutenção cabe ao morador, porém, a cor e o modelo são definidos nas leis locais;

• Fechamento com vidro ou grades;

• Telas de proteção: por ser um item de segurança, a instalação não precisa ser decidida pelas regras do condomínio, só a cor;

• Películas de proteção nos vidros;

• Toldos;

• Ar-condicionado;

• Mini antenas de satélite (operadoras de TV a cabo, por exemplo);

• Colocar ou instalar varais;

• Guardar bicicletas;

• Pendurar roupas e objetos no lado de fora;

• Colocar vasos ou objetos que possam cair.

O que não pode ser feito em Fachadas?

A mudança de cor é de fachada também. No entanto, a pintura do edifício, como um todo, pela mesma tonalidade não é proibida, ainda que precise ser aprovada em assembleia. Pode ser considerada uma melhoria no prédio e não precisa constar na convenção.

• Instalar antenas;

• Trocar janelas ou vitrôs: essa manutenção também cabe ao morador, e a convenção define a cor e o modelo;

• Fechar a área de serviço: se precisar usar gás para aquecimento, manter a área aberta é uma questão de segurança;

• Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento.

O que não pode ser feito em áreas comuns?

• Trocar a porta principal: na maioria dos condomínios é proibido, mas alguns aprovam alterações em assembleia;

• Alterar a abertura da entrada: as portas abrem para dentro por determinação de segurança do Corpo de Bombeiros;

• Mudar a porta do depósito;

• Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito;

• Pintar ou decorar o hall dos apartamentos: o mesmo do primeiro item;

• Pintar ou decorar a entrada do condomínio;

• Edifícios onde o portão faz parte do projeto arquitetônico: isso seria mudar a fachada, o que ocorre em construções antigas ou históricas;

• Troca de portões em edifícios comuns: não constitui como alteração.

Mas por que não pode?

A tendência dos condomínios, atualmente, tem sido a padronização. De acordo com pesquisas, um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio, que atrai compradores, e o que deprecia o patrimônio é cada morador realizar mudanças na fachada e áreas comuns de formas diferentes.

Sendo assim, manter a fachada e a área comum dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

Aprovando ou permitindo mudanças

O ideal é que todas as proibições e permissões sejam feitas na convenção. Desta maneira, o condomínio tem argumentos fortes em ações judiciais.

Mas no dia-a-dia, alterações nas leis, frequentes, são inevitáveis, e muitos síndicos acabam optando por aprovar mudanças pela assembleia: apesar de não isentar totalmente o condomínio no caso de um possível processo.

De qualquer forma, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e alterações dessas áreas.

Em caso de infração

O que fazer, caso o morador altere a fachada sem autorização?

Primeiro, o condomínio deve mandar uma advertência por escrito, verificando nos regulamentos os artigos que possam estipular como infração a alteração. Desta forma, o condômino fica passível de multa, e tem um prazo para desfazer a obra.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", demorando muito tempo para contestar a alteração. Então, caso o alerta não seja cumprido, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil. Em casos extremos, deve ser adotada a medida judicial, discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.