IVAR: O que é e como ele impacta no preço dos aluguéis

Os reajustes nos preços dos aluguéis residenciais do último ano causaram um grande susto nos inquilinos. A razão para esse cenário foi o aumento do IGP-M, o indicador de variação dos preços na economia nacional, que fez o reajuste de aluguel ultrapassar os 23%, em 2020, e os 17%, em 2021.

Com o intuito de oferecer um índice que reflita de maneira mais fiel a realidade do mercado imobiliário e evitar uma possível “inflação de aluguéis”, a FGV lançou um índice para o cálculo desses reajustes, o IVAR.

Saiba tudo sobre o IVAR, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais!

O que é IVAR?

O IVAR, sigla para Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, é um novo indicador mensal criado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) para medir os reajustes nos valores de aluguéis residenciais das cidades: Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Belo Horizonte (MG) e Porto Alegre (RS). 

Por que o IVAR foi criado?

O IVAR foi criado para substituir o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) no cálculo do aluguel, medida tomada pela FGV depois das constantes altas desse indicador, variação que não estava refletindo da melhor forma o atual cenário do segmento.

Diante disso, a fundação criou um índice específico para o mercado imobiliário, que pode servir como bom balizador também para definição de políticas públicas.

De acordo com a FGV, o objetivo é mensurar a evolução dos valores de aluguéis residenciais no Brasil levando em consideração os valores de transação, ou seja, com base em contratos de locação efetivamente firmados, sejam novos ou contratos renegociados e seus reajustes anuais.

Qual a diferença entre IGP-M, IPCA e IVAR?

O IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) monitora as mudanças no valor da moeda brasileira e nas variações dos preços, fazendo uma medição do patamar de inflação no país. A sua composição reflete a variação dos valores de matérias-primas, tanto agrícolas quanto industriais, até os produtos e serviços finais. 

É interessante ressaltar que esse índice não foi criado para ser aplicado em contratos de imóveis, mas que se tornou uma maneira que os proprietários encontraram para proteger seus patrimônios na época da hiperinflação da década de 1980. Até hoje ele é muito usado para esse fim.

Para entender um pouco mais sobre a necessidade de se ter um índice próprio para o mercado imobiliário, é só lembrar que o IGP-M engloba três subíndices: o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado), o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo – Mercado) e o INCC - M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

O INCC, que tem ligação com o setor de construção, representa a menor parte do IGP-M (10%). Por isso, os especialistas acreditam que essa não é a melhor opção para os cálculos nos contratos de imóveis.

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), por sua vez, foi criado especificamente para o cálculo dos reajustes de contratos de aluguéis imobiliários. Até então o indicador usado para fazer essa conta, o IGP-M, não refletia de fato o atual cenário do setor imobiliário. A criação de um indicador próprio visa dirimir os riscos de uma “inflação dos aluguéis”.  

Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é um índice de variação de preços formado a partir do consumo de famílias que ganham de 1 a 40 salários mínimos, considerando determinadas categorias, como alimentação e bebidas, educação, habitação, saúde, transportes, vestuário, entre outros. 

Como é feito o cálculo do IVAR?

Os dados usados pela FGV na elaboração do IVAR são valores de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário que fazem a intermediação de operações de locação. 

Ao longo do tempo, os valores de um imóvel são atualizados e isso ocorre em momentos pré-estabelecidos nos contratos para reajustes, ou por negociações entre as partes no meio desses períodos. 

Em qualquer circunstância, os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, consistindo, portanto, na informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.

Os proprietários de imóveis são obrigados a usar o IVAR?

Não há leis que obriguem a aplicação do indicador X ou Y nos reajustes de aluguéis residenciais, nem mesmo a Lei do Inquilinato determina uma base específica para o cálculo. Sendo assim, fica a critério dos proprietários de imóveis decidir qual indicador base será usado.

O IVAR pode ser considerado a melhor opção para os contratos de aluguel, pois mede de fato os aluguéis. Isso não significa que reduzirá os preços, mas trará uma aplicação mais realista dentro do cenário atual.

O inquilino pode pedir alteração no cálculo do aluguel?

É possível inserir ou modificar a cláusula de reajuste no contrato, mas o dono do imóvel não é obrigado a aceitar. De acordo com a Lei do Inquilinato, a alteração deve ser feita em comum acordo entre ambas as partes.