No mercado imobiliário, a incorporadora é aquela que dá o primeiro passo no processo de construção e comercialização de um imóvel. É ela que identifica as oportunidades, adquire o terreno, estrutura o projeto do empreendimento (construtivo e arquitetônico) e realiza estudos de viabilidade, além de providenciar uma série de documentos, entre eles, o Memorial Descritivo. 

Quem deseja comprar um apartamento, principalmente em construção ou na planta, precisa consultar as informações do memorial descritivo para conhecer em detalhes o projeto e não cair em uma roubada. 

Preparamos um guia completo para você entender por que o Memorial Descritivo é um documento tão importante e que deve ser analisado com atenção antes de adquirir um apartamento.

O que é um Memorial Descritivo?

É um documento público e obrigatório, previsto na Lei 4.591/64 que trata sobre as incorporações imobiliárias, elaborado antes do lançamento de um empreendimento imobiliário e descreve de forma detalhada todos os aspectos da obra a ser realizada, tais como itens de acabamento, materiais utilizados e todos os aspectos e detalhes que serão executados pelo incorporador. 

Para que serve o Memorial Descritivo?

O objetivo do Memorial Descritivo é especificar os materiais necessários para a construção do empreendimento, garantir a eficiência da execução das atividades e registrar mudanças ou possíveis obstáculos para a finalização da obra. Também é uma forma de provar o comprometimento da incorporadora ou construtora e evitar golpes. 

Pela Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, um empreendimento só poderá ser colocado à venda se tiver o Memorial Descritivo registrado em um Cartório de Registro de Imóveis.

As edificações que não possuem memorial não têm a garantia na qualidade da construção e não geram confiança no mercado. Somente com este documento os interessados no empreendimento podem acompanhar a obra do começo ao fim, inclusive identificar a qualidade dos materiais e possíveis irregularidades. 

Após a entrega do imóvel, é possível averiguar se tudo foi feito conforme descrito no memorial, como acabamentos, revestimentos, a instalação das janelas, portas, pisos e dos sistemas hidráulicos e elétricos, por exemplo. 

Quem pode ter acesso ao Memorial Descritivo?

Por se tratar de um documento público, registrado em cartório, qualquer pessoa pode consultá-lo. É um direito garantido pela Lei 4.591/64.

O que deve conter em um Memorial Descritivo?

Em geral, são abordados os seguintes tópicos:

Informações da obra e responsáveis

O memorial deve trazer as premissas básicas adotadas, a finalidade do projeto, a localização do imóvel, o total da área a ser construída, a escritura do terreno e a aprovação do projeto pelos órgãos públicos responsáveis. Além disso, deve conter dados da equipe técnica e dos responsáveis, como os engenheiros e arquitetos, incluindo seus registros profissionais.

Serviços preliminares

Os trabalhos considerados preliminares, tais como a supressão vegetal, o nivelamento do espaço, a limpeza do terreno e a construção do canteiro de obras, devem constar no documento. 

Questões práticas da obra

O Memorial Descritivo também está ligado a questões práticas da construção, pois apresenta todas as estruturas e materiais que serão utilizados, sendo essencial para a elaboração do orçamento e do cronograma físico-financeiro da obra.

Segundo o Art. 53 da Lei 4.591/64, o documento deve seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e padronizar os seguintes itens:

• Critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção;

• Critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção;

• Modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação;

• Critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações.

Dependendo da edificação, é preciso especificar também:

• O número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis, entre outros);

• O padrão da construção (baixo, normal ou alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

• As áreas de construção.

Além de cumprir com a lei, o memorial precisa seguir as regras da NBR 15575, a Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que aborda as diretrizes para garantir conforto, segurança e resistências às obras de imóveis no Brasil.

Etapas da construção

Cada etapa da construção deverá estar detalhada com os tipos de materiais, assim como as marcas dos produtos e os equipamentos a serem utilizados. Isto inclui desde a fundação, paredes, esquadrias, vidros, cobertura, revestimentos, pisos, instalações elétricas, hidráulicas, pintura, pavimentação, louças, metais, mobiliário, impermeabilizações à limpeza da obra.

Tipos de Memorial Descritivo

Confira os principais tipos de memorial:

Memorial Descritivo Residencial

Detalhamento de uma obra residencial, do planejamento à execução.

Memorial Descritivo Comercial

Informações de uma construção com finalidade comercial.

Memorial Descritivo de Desmembramento

Usado para divisão de lotes e terrenos.

Memorial Descritivo de Residência para Demolição

Especifica os procedimentos que serão usados para demolir um imóvel residencial.

Memorial Descritivo de Unificação

Como o nome sugere, este documento contém informações sobre as obras de unificação de dois ou mais lotes.

Memorial Descritivo para Execução de Piscina

Quem deseja construir uma piscina, precisa projetar e registrar um descritivo com todas as informações da obra.

Vale lembrar que um memorial é produzido e atualizado durante toda a obra, sempre que necessário. A mínima mudança nas medidas de um espaço ou mesmo a troca por outra marca de um material precisa constar no documento.