Breve panorama do mercado imobiliário de SP em 2021

A retomada da economia em 2021 aumentou a expectativa para o crescimento do mercado imobiliário. A previsão do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) é de manutenção do bom desempenho apresentado em 2020, com crescimento anual estimado de aproximadamente 5% a 10%.

De acordo com dados apurados pelo departamento de Economia da entidade, foram comercializadas mais de 50 mil unidades residenciais novas na cidade de São Paulo em 2020, representando um novo recorde de vendas, que supera em 4,5% os resultados de 2019.

Com esse saldo positivo, 2020 surpreendeu e superou as expectativas mais positivas para um ano repleto de adversidades ocasionadas pela pandemia do novo coronavírus.

Entre os fatores que colaboraram para a recuperação do mercado, destaca-se a baixa histórica na taxa Selic em 2020, que impulsionou a oferta de financiamento imobiliário. 

Segundo o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, o momento é bastante promissor para quem pretende comprar um imóvel novo. 

"Entre os fatores positivos, estão a oferta de recursos e a manutenção das taxas de juros dos financiamentos imobiliários, apesar da elevação da taxa Selic. Além disso, os preços dos lançamentos ainda não refletiram os aumentos de custos dos materiais de construção”, disse.

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) registrou alta de 13% no acumulado de 12 meses terminados em abril de 2020, ficando acima do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), de 6,76% no período.

Vendas e lançamentos de imóveis novos em São Paulo

De acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) do Secovi-SP, foram comercializadas 4.083 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo em abril, volume 14,2% inferior às vendas de março (4.761 unidades), mas 112,3% acima das 1.923 unidades vendidas no mesmo período de 2020.

Os lançamentos, por sua vez, totalizaram 4.760 unidades residenciais novas no período, volume 36,1% superior ao apurado em março (3.497 unidades) e 150,3% acima do total de abril de 2020 (1.902 unidades). 

No acumulado de 12 meses, foram lançadas 65.709 unidades e comercializadas 57.124. A capital paulista encerrou o mês de abril com a oferta de 42.508 unidades disponíveis para venda.

Dados do setor da construção civil

O VGV (Valor Geral de Vendas) de abril deste ano atingiu R$ 1,6 bilhão, resultado 7,4% abaixo do registrado em março (R$ 1,7 bilhão), mas 160,9% superior ao volume percebido em abril de 2020 (R$ 609,1 milhões) – valores atualizados pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção) de abril de 2021.

Já o indicador VSO (Vendas sobre Oferta), que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas, atingiu 8,8% em abril, ficando abaixo do resultado de março (10,2%) e acima do resultado de abril de 2020 (5,4%).

O indicador de 12 meses (maio de 2020 a abril de 2021) ficou em 57,7%, acima dos 56,8% apurados no período anterior (abril de 2020 a março de 2021) e 3,5% abaixo do acumulado de maio de 2019 a abril de 2020 (59,8%).

Tipo de imóvel que mais vende em São Paulo

Ainda de acordo com o Secovi, as unidades com dois dormitórios se destacaram em todos os indicadores: vendas (2.894 unidades), oferta (25.222 unidades), lançamentos (3.917 unidades), maior VGV (R$ 736,4 milhões), maior VGO (R$ 7,4 bilhões) e maior VSO (10,3%), resultado das 2.894 unidades comercializadas em relação aos 28.116 imóveis ofertados.

Na sequência, aparecem as residências com um dormitório, com 839 unidades vendidas em abril, queda de 43,16% na variação mensal. O VSO foi de 6,40% e o VGV de R$ 234,20 milhões. 

Os empreendimentos de três dormitórios, por sua vez, tiveram 231 unidades comercializadas em abril, resultado 6,10% inferior se comparado a março. O VSO foi de 5,70 % e o VGV de R$ 267,60 milhões.

Já os imóveis de quatro dormitórios foram os que apresentaram maior variação mensal, com crescimento de 45,12% nas vendas, com total de 119 unidades comercializadas. O VSO foi de 9,10% e o VGV de R$ 351 milhões.

Agora, em relação à área útil, os imóveis na faixa de 30m² e 45m² lideraram em quase todos os indicadores: vendas (2.741 unidades), oferta (22.923 unidades), VGV (R$ 591,6 milhões), VGO (R$ 5,2 bilhões), lançamentos (3.409 unidades). O maior VSO (11,0%) foi registrado nos imóveis com mais de 180 m² de área útil.

Valorização dos bairros na capital paulista

Um levantamento realizado pelo site Imovelweb em abril de 2021 aponta que o valor médio do metro quadrado na cidade de São Paulo é de R$9.302 /m².

Os bairros mais valorizados da capital paulista são:

• Pinheiros: R$14.216 /m²
• Itaim Bibi: R$13.876 /m² 
• Moema: R$13.301 /m² 

Os dados apontam que, nos últimos 12 meses, os bairros que mais se valorizaram foram:

• Perus, na Zona Noroeste, com alta de 11,3% e metro quadrado a R$ 5.505
• São Miguel Paulista, na Zona Leste, com valorização de 11,2% e valor de R$ 4.718 por metro quadrado 
• Capão Redondo, da Zona Sul, com alta de 10,3% e preço de R$ 4.758 

Rentabilidade de imóveis alugados

Segundo o estudo da Imovelweb, o índice de rentabilidade imobiliária – que relaciona o preço de venda e o valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro investido na aquisição do bem – foi de 5,7% na taxa anual, o maior nível desde o início da série histórica, em 2015. Isso quer dizer que são necessários 17,6 anos de aluguel para obter o valor investido no imóvel, tempo 3,5% menor do que há um ano.