Hipoteca: o que é, como funciona e quando utilizá-la?

Quem está fazendo pesquisas para contratar um empréstimo sabe que o grande desafio é conseguir juros menores. Financiamento imobiliário, crédito consignado, empréstimo pessoal, refinanciamento, empréstimo com garantia.

Essas são algumas modalidades disponíveis no mercado e cada uma possui características e peculiaridades próprias. 

Se o desejo é comprar uma casa, por exemplo, o empréstimo costuma envolver valores altos e prazos longos. Por isso, existem linhas específicas e regulamentadas pelo Banco Central para corresponder às necessidades do consumidor e, por outro lado, fomentar as instituições financeiras. 

A hipoteca, por exemplo, é uma prática comum nos Estados Unidos, mas não é tão popular no Brasil. Por quê? Neste post, você vai entender como ela funciona e suas principais características. Confira!

O que é hipoteca e como funciona?

A hipoteca não é uma modalidade de crédito, mas uma forma de contratar empréstimo atrelado a uma garantia, geralmente baseada em um bem imóvel (casa, apartamento, prédio, fazenda, entre outros).

Quanto maior for o risco envolvido, maiores serão os juros de qualquer linha de crédito  e vice-versa. Ao solicitar um empréstimo, seja para pagar uma dívida, ampliar os negócios, comprar algum bem ou investir em uma nova atividade, umas das opções é a hipoteca, que é uma forma de diminuir o risco para o banco. 

Neste caso, você coloca o seu imóvel como garantia ao pagamento e, caso não pague suas obrigações adequadamente, o banco poderá tomá-lo e vendê-lo em um leilão. 

Se o valor conseguido no leilão não for suficiente para quitar a dívida, o devedor irá perder o imóvel e ainda precisará pagar a diferença. 

Como hipotecar um imóvel?

Para hipotecar um imóvel, é necessário que o tomador do financiamento seja o proprietário, com registro em um Cartório de Registro de Imóveis. Cada instituição financeira estabelece suas condições, critérios e taxas para esse tipo de operação. 

Além dos documentos comumente solicitados para aprovação cadastral e de crédito - como RG e CPF do titular e do cônjuge, certidão de casamento e comprovante de renda, existem outros relacionados ao imóvel. Aqui estão alguns:

- Carnê do IPTU

- Certidão negativa de impostos municipais

- Escritura do imóvel que será hipotecado.

- Cópia autenticada do título aquisitivo do imóvel 

- Certidão original e atualizada da circunscrição do imóvel.

- Certidão original de inteiro Teor da Matrícula, com negativa de ônus.

O registro da hipoteca irá constar na matrícula do imóvel.

Qualquer imóvel pode ser dado em hipoteca?

Em princípio, todo imóvel pode ser dado em hipoteca, com exceção dos impenhoráveis e inalienáveis - como os bens públicos, aqueles gravados com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, ou aqueles que a lei assim os declare.

Ah, e quando se faz um financiamento para a compra de um apartamento, por exemplo, é possível que o próprio imóvel sirva como hipoteca.

É possível hipotecar o mesmo imóvel mais de uma vez?

A nossa legislação permite que um mesmo imóvel seja dado em garantia de mais de uma dívida, nos termos do art. 1.476 do Código Civil: "O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor." 

Quando há pluralidade de hipotecas sobre um mesmo imóvel, a lei estabelece o privilégio dos credores anteriores sobre os credores posteriores, em que o primeiro credor detém uma hipoteca de primeiro grau, o segundo credor é titular de hipoteca de segundo grau e assim sucessivamente.

E se o imóvel for financiado? Ele pode ser dado como nova garantia?

Desde 2020, um imóvel financiado pode ser usado como garantia de um novo empréstimo com o mesmo banco do financiamento inicial. Na prática, isso significaria “hipotecar” a mesma propriedade duas vezes.

Vale ressaltar que esta operação não é obrigatória, ficando a critério da instituição conceder.

De acordo com o Banco Central, as condições da nova operação de crédito têm que ser melhores ou iguais à anterior, ou seja, a taxa de juros não pode ser superior à da primeira operação. O prazo deve ser igual ou inferior ao remanescente da operação de crédito original.

Hipoteca x Empréstimo com garantia de imóvel

Assim como a hipoteca, o empréstimo com garantia de imóvel – chamado também de alienação fiduciária ou Home Equity - é uma forma de oferecer bens imobiliários como garantia para financiamentos.

A grande diferença é que, no caso da hipoteca, o imóvel continua sob a propriedade e no nome de quem contratou o empréstimo.

Já no Home Equity, a instituição financeira passa a deter a propriedade do imóvel no ato da contratação do crédito até que o saldo devedor seja extinto.

Entretanto, o tomador do empréstimo ainda tem a posse do imóvel e pode usá-lo normalmente enquanto paga as prestações. Uma vez zerada a dívida, ele passa a ser o proprietário.

Vantagens e desvantagens da hipoteca

Quem não quer ter a propriedade do imóvel com o banco ou pretende trocar as dívidas pesadas por uma mais barata, a hipoteca pode ser uma opção a considerar.

Em caso de inadimplência, o banco precisará entrar com processo na justiça para a tomada do imóvel hipotecado. Além de complexo, é burocrático e pode levar anos. Por esse motivo que a hipoteca é pouco utilizada no Brasil, pois o empréstimo com garantia de imóvel traz menos risco ao banco. 

Segundo o Banco Central, em junho de 2020, aproximadamente 28,8 mil imóveis foram financiados em regime de alienação fiduciária, enquanto 883 por hipotecas. 

De olho nesse mercado, a Caixa Econômica Federal anunciou novas linhas de crédito com garantia de imóvel, chamada Real Fácil Caixa, com juros de 7% a 10% ao ano. Para se ter uma ideia, no ano passado, a taxa média de juros do cheque especial ficou em 120% ao ano e os juros do empréstimo pessoal a 86,4% ao ano.