Como regularizar um imóvel já construído

A regularização de um imóvel pode gerar bastante dúvida, principalmente sobre quais são as etapas a serem seguidas e as documentações necessárias. A boa notícia é que existe uma forma simplificada para realizar o procedimento na cidade de São Paulo.

A Lei de Regularização de Edificações (Lei nº 17.202/2019), que passou a vigorar a partir de 01 de janeiro de 2020, permite ao proprietário a regularização de uma edificação independentemente das infrações à legislação edilícia e de parcelamento, uso e ocupação do solo, concluídas até 31 de Julho de 2014, desde que tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.

Segundo a Prefeitura da capital, os pedidos de regularização de imóveis bateram recorde no primeiro trimestre de 2021, ultrapassando 100 mil acessos, o que representa 35% do contabilizado no ano passado inteiro. Até o momento, mais de 200 mil imóveis foram regularizados por meio da nova lei.

Para entender como funciona, montamos este guia com o passo a passo para realizar a regularização do seu imóvel sem erros. Confira!

Por que é importante regularizar um imóvel?

Um imóvel irregular é tratado como clandestino pelos órgãos públicos. Além do pagamento de multas, o proprietário não pode negociar a venda e, ainda, pode perder o bem.

Com os documentos regularizados, é possível transferir o nome da propriedade, adquirir financiamento imobiliário, realizar inventários, testamentos, vender e alugar com segurança, além de estar em dia com o pagamento de impostos.

Como funciona a Lei de Regularização de Edificações?

A Lei de Regularização de Edificações ou Lei da Anistia (Lei no 17.202/2019) foi criada para simplificar a regularização de residências, comércios e instituições construídas até 31 de julho de 2014 na cidade de São Paulo. É importante ficar atento ao prazo para a solicitação de Certificado de Regularização, que foi prorrogado até 29 de março de 2022.

Mesmo que a matrícula do imóvel não esteja em nome do atual dono do terreno, é possível fazer a regularização apresentando um documento que comprove a legitimidade da posse, tais como: escritura (caso esteja no nome de um dos pais, basta comprovar o parentesco); compromisso/promessa de compra e venda ou cessão de direitos; entre outros documentos que comprovem sua origem perante o Registro de Imóveis.

São quatro categorias de regularização: Automática, Declaratória Simplificada, Declaratória e Comum.

Regularização Automática

Imóveis residenciais com isenção total no cadastro do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) em 2014 e com condições adequadas de higiene, segurança, acessibilidade, estabilidade e salubridade. 

Regularização Declaratória Simplificada

Imóveis residenciais unifamiliares e horizontais (como casas geminadas e vilas) com área total construída de até 500 m². 

Regularização Declaratória

Edificações com área total construída de até 1.500 m², incluindo: imóveis residenciais verticais e horizontais com até 10 m de altura e 20 apartamentos, os prédios viabilizados pelo poder público destinados à Habitação de Interesse Social e à Habitação de Mercado Popular, locais de culto, edifícios de uso misto (residencial e comercial, por exemplo) e comércios ou serviços considerados de baixo risco, como escolas, escritórios, padarias, mercados e salões de beleza.

Regularização Comum

Esta modalidade destina-se às demais edificações não contempladas nas categorias anteriores e que possuam área superior a 1.500 m.

Os Imóveis residenciais tombados, preservados ou no raio envoltório de bem tombado, em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente e que necessitem de recolhimento de Outorga Onerosa, podem ser regularizados. Entretanto, devem seguir os procedimentos de Regularização Declaratória ou Comum.

Passo a passo para regularizar o imóvel

O processo de regularização em São Paulo é feito de maneira totalmente eletrônica.

• Acesse o site Meu Imóvel Regular e pesquise o CEDI - Histórico da Edificação para verificar se a edificação está regular ou irregular. Deverá informar o número SQL - Setor Quadra Lote, que está no carnê do IPTU.

• Em seguida, verifique no portal qual é a modalidade do imóvel (Automática, Simplificada, Declaratória ou Comum). 

• Se for Automática, não é necessário realizar nenhum procedimento e não é cobrado qualquer tipo de taxa. Confira a lista de imóveis regularizados de forma automática.

• Nas demais categorias, é necessário preencher um formulário específico e apresentar comprovantes de recolhimentos (taxa de R$ 10,00 por metro quadrado, Imposto sobre Serviços – ISS e taxas referentes à abertura de processo administrativo), além da cópia da transcrição ou matrícula do imóvel e peças gráficas da planta, cortes da edificação e quadro de áreas.

• O próximo passo é acessar o Portal de Licenciamento para solicitar a Certidão de Regularização (Habite-se).

Os proprietários de imóveis beneficiados com a Lei da Anistia não serão cobrados ISS (Imposto Sobre Serviços) e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) retroativos aos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei, que começou a valer a partir de 1° de janeiro de 2020.

Quais são os impedimentos para regularizar um imóvel?

Não é possível regularizar edificações enquadradas nestas situações:

• Em logradouros e terrenos públicos;

• Que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana ou Operação Interligada;

• Em locais não edificáveis, junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou linhas de transmissão de energia de alta tensão;

• Atingidas por melhoramento viário;

• Em loteamentos irregulares.

Quem faz usucapião também pode regularizar?

É possível fazer a regularização apresentando a cópia do protocolo do processo de usucapião judicial ou extrajudicial, ou da decisão judicial reconhecendo o direito de usucapião junto com a matrícula do imóvel.