Tabela Price: o que é, como funciona, vantagens e desvantagens

Para entender a Tabela Price, é necessário conhecer os elementos que compõem a parcela do financiamento imobiliário. Desta forma, é possível compreender como seria a amortização da dívida.

Quando uma pessoa compra um imóvel financiado, ela está pegando dinheiro emprestado com um banco. Então, todo mês, essa pessoa precisa pagar uma parte dessa dívida que é de juros e a outra parte que é amortização. 

A amortização seria a quitação da dívida. É, efetivamente, o valor que irá reduzir o saldo devedor. Os juros que são pagos na prestação não diminuem a dívida, pois essa é a parte cobrada pelo banco que emprestou o dinheiro. 

O que é Tabela Price?

A Tabela Price é um Sistema de Parcelas Fixas usado no cálculo de um financiamento imobiliário. Neste modelo, o valor das prestações mensais é fixo durante todo o período da dívida.

Como funciona a Tabela Price?

- Valor da parcela: fixo, resultado da soma do valor de amortização com os juros.
- Juros: multiplica-se o saldo devedor pela taxa de juros mensal. O cálculo deve ser repetido em todas as parcelas considerando sempre o valor do saldo devedor atualizado. 
- Amortização: é o valor da parcela subtraído o valor dos juros.

Na Tabela Price se trabalha com parcelas fixas do início ao fim, a amortização é variável e os juros são calculados sempre sobre o saldo devedor.

Qual a fórmula da Tabela Price?

Vamos supor que você contratou um financiamento para comprar um imóvel, pagou algumas parcelas, mas ainda tem um saldo devedor que deseja amortizar. Exemplo: saldo de R$ 100 mil e 200 prestações restantes, com taxa de juros a 0,7% ao mês. 

O saldo devedor de R$ 100 mil é multiplicado pela taxa de juros (0,7% a.m.), que revela o valor dos juros pagos ao banco. Neste exemplo, então, seriam R$ 700,00. O valor da parcela é fixo e calculado pelo banco.

O cálculo da amortização é feito com o valor da parcela, aqui neste exemplo seria de R$ 930,61, subtraindo o valor de juros (R$700,00). Desta forma, o valor de amortização seria de R$ 230,61 na primeira parcela. 

Para demonstrar melhor, vamos observar como ficariam as três primeiras parcelas:

Parcela 1: 
Valor a pagar R$ 930,61 (R$ 230,61 amortização + R$ 700 juros); Saldo devedor: R$ 99.769,39

Parcela 2: 
Valor a pagar R$ R$ 930,61 (R$ 232,22 amortização + R$ 698,39 juros); Saldo devedor: R$ 99.537,17

Parcela 3
Valor a pagar R$ R$ 930,61 (R$ 233,85 amortização + R$ 696,76 juros); Saldo devedor: R$ 99.303,33

Apesar da parcela ser de R$ 930,61, só é abatido do saldo devedor o valor da amortização. O valor dos juros que compõe a parcela não reduz a dívida, porque é o valor cobrado pelo banco para emprestar o dinheiro. Então, se o objetivo é antecipar parcelas, será possível fazer apenas com o valor da amortização. 

Vale lembrar que no contrato de financiamento devem constar ainda o seguro e outras taxas na soma da parcela.

Vantagens e desvantagens da Tabela Price

Vantagens

1 - Melhor planejamento: como o valor da parcela é fixo, isso torna uma grande vantagem, pois ajuda na organização financeira. 
2 - Sem reajuste: não há reajuste durante o financiamento porque a taxa de juros ao mês já foi fixada no início da contratação.
3 - Comprometimento de renda: só 25% do orçamento familiar pode ser comprometido e esse valor é pré-estabelecido antes de fechar o negócio. Deve constar, inclusive, no contrato de financiamento do imóvel.

Desvantagem

A desvantagem é com relação aos outros tipos de financiamento que possuem juros menores, como a Tabela SAC.

Qual a fórmula da Tabela SAC?

Usando o mesmo exemplo, uma dívida de R$ 100 mil, com taxa de juros de 0,7% ao mês e 200 prestações restantes, no Sistema de Amortização Constante (SAC) temos:

Parcela 1:

Valor a pagar R$ 1.200 (R$ 500 amortização + R$ 700 juros); Saldo devedor: R$ 99.500,00

Parcela 2: 

Valor a pagar R$ 1.196,50 (R$ 500 amortização + R$ 696,50 juros); Saldo devedor: R$ 99.000,00

Parcela 3:

Valor a pagar R$ 1.193,00 (R$ 500 amortização + R$ 693,00 juros); Saldo devedor: R$ 98.500,00

Como o nome mesmo diz, o SAC é um Sistema de Amortização Constante, ou seja, amortização igual do início ao fim. O valor pago de amortização permanece o mesmo e os juros variam. Conforme o saldo devedor diminui, os juros são cobrados em cima desse valor menor e, por isso, o valor das parcelas diminui também.

Qual a diferença entre a Tabela Price e a Tabela SAC?

Na Tabela Price o valor das parcelas é fixo do início ao fim, com amortização variável. A SAC é o oposto, possui amortização fixa e parcelas com valor variável. 

Qual é a melhor opção: Tabela Price ou Tabela SAC?

O valor de amortização no sistema Tabela Price é menor se comparado ao SAC, por isso o abatimento no saldo devedor também é menor. Consequentemente, a amortização é mais lenta. Mas, como o valor da parcela costuma ser mais baixo, esse pode ser um bom critério para a escolha do sistema Price. 

Por outro lado, os juros da Tabela Price são maiores, porque o saldo devedor acaba tendo um abatimento menor de amortização, em relação à Tabela SAC. Como na SAC a amortização é fixa, a parcela vai diminuindo gradativamente e a dívida é abatida mais rápido. 

Vale lembrar que a amortização é a parte da parcela que - de fato - quita o imóvel. Então, se o objetivo for antecipar o pagamento da dívida, é o valor da amortização que será abatido.

Para fazer um comparativo melhor entre os dois sistemas, é importante avaliar o valor total dos juros pagos no financiamento – o Custo Efetivo Total (CET).