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Consórcio imobiliário: guia completo sobre essa modalidade

Como funcionam os sorteios? E os lances? Quais são os custos envolvidos e para quem o consórcio é indicado? Tire essas e outras dúvidas neste post!

10/05/2021 • 11h56min • EM MERCADO

Uma fotografia com duas pessoas em volta de uma mesa com papéis, calculadoras e uma miniatura de casa.

Imagine que você e algumas pessoas têm um objetivo em comum, como comprar um imóvel. E vocês decidem formar um grupo, onde mensalmente cada pessoa deposita um determinado valor para formar um fundo.

Periodicamente, um ou mais participantes são contemplados por sorteio ou lance e utilizam parte desse capital para adquirir o bem ou serviço. Essa é a definição básica de consórcio, também chamado de autofinanciamento.

Além dos participantes, esse sistema envolve uma administradora, que é responsável pela formação e organização do grupo de consórcio, assim como a gestão do fundo e atribuição do crédito.

Para entender tudo que envolve o sistema de consórcio, preparamos este guia completo. Confira!

Como funciona o grupo de consórcio 

Você pode aderir a um grupo de consórcio que ainda não foi estabelecido ou um que está em andamento. Nesta segunda opção, existem duas maneiras de contratar: comprando uma cota vaga ou de um atual consorciado.

Cota vaga: é uma cota que ainda não foi vendida. Por isso, ela é adquirida diretamente com a administradora. Como o grupo está em andamento, o consorciado tem de arcar com as prestações já pagas pelos demais participantes.

O débito pode ser cobrado no momento da adesão ou diluído nas parcelas a vencer.

Transferência de cota: é a cessão do contrato a outra pessoa, mediante aprovação da administradora. A venda é feita diretamente pelo consorciado, que pode delegar a um vendedor ou à própria administradora.

É possível transferir o contrato de cota contemplada ou não contemplada. Nesse caso, o consorciado contemplado transfere seu contrato ao interessado, e este assume todos os direitos e as obrigações nele estabelecidos.

Assembleias gerais

São reuniões dos participantes para tratar de assuntos de interesse comum. Há dois tipos de assembleias gerais: ordinária e extraordinária. 

Assembleias ordinárias

Durante a assembleia ordinária são feitas as contemplações, por sorteio e lance, e a prestação de contas pela administradora (valores arrecadados, rendimento de aplicações financeiras, número de consorciados já contemplados e a contemplar, dentre outras informações). A periodicidade é estabelecida no contrato, podendo ser mensal, trimestral ou semestral, presencialmente ou não. 

O grupo de consórcio é efetivamente constituído na data da primeira assembleia ordinária, quando são realizados procedimentos de abertura: comprovação da viabilidade econômico-financeira, eleição dos representantes, entre outros pontos estabelecidos pelo Banco Central.

Assembleia geral extraordinária

É um evento extraordinário realizado sempre que algum assunto de interesse do grupo precisa ser submetido à votação dos participantes, como prorrogação do prazo do grupo ou substituição do bem referenciado no contrato (por exemplo, veículos e máquinas cuja fabricação é descontinuada), dentre outros.

Formas de contemplação

Você já deve ter ouvido alguém dizer que foi "sorteado" no consórcio ou que "deu um lance". Estas são as duas formas de contemplação da carta de crédito. 

O sorteio acontece com periodicidade determinada em contrato e a administradora define como será a dinâmica, que pode ser pelos resultados da extração da loteria federal ou até mesmo com globos giratórios. 

Mas existem outras maneiras para aumentar as chances de adquirir o bem ou o serviço, por meio de lances. Nesse caso, o participante pode antecipar algumas parcelas do consórcio. Existem dois tipos: 

Lance livre

A administradora aceita qualquer valor ou percentual oferecido pelo consorciado. Vence o consorciado que fizer a maior oferta. Em caso de empate, é realizado um sorteio para determinar o contemplado.

Lance fixo 

É estipulado um valor ou percentual já determinado em contrato. Se mais de uma pessoa ofertar o lance fixo, o desempate é por sorteio. 

O pagamento do lance pode ser feito com recursos do próprio participante ou descontado o valor da carta de crédito, que é conhecido como lance embutido.  

A vantagem do lance embutido é que não se precisa ter o dinheiro em mãos, entretanto, o participante deve estar ciente que a carta de crédito diminuirá, pois uma parte do montante servirá para pagar o lance. Se não for contemplado, a carta continuará intacta e não é preciso pagar o lance.

Quando o consórcio é indicado?

No consórcio, você paga as parcelas, mas não tem o bem ou serviço de imediato. Então, o consórcio é indicado para quem não tem pressa e pode esperar ser contemplado. Caso contrário, o financiamento é a opção mais indicada. 

Para financiar um imóvel, é preciso pagar um valor de entrada à instituição financeira. Quem não tem esse dinheiro, pode considerar o consórcio uma boa solução.

Se você tem dinheiro para dar um lance competitivo, como 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem grandes chances de obter a carta de crédito rapidamente. É algo para se analisar. 

Custos do consórcio

Diferentemente do financiamento imobiliário, no consórcio não há cobrança de juros sobre as parcelas. Em geral, o custo envolve uma taxa de administração mensal estipulada na assinatura do contrato e tem como base um percentual fixo - varia de 15 a 23% - do valor da carta de crédito, que será dividido em cada prestação do consórcio.

Além disso, é aplicado um reajuste anual pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), e pode haver outras cobranças estabelecidas em contrato, como adicional para um fundo de reserva - para cobertura de inadimplência e outras despesas do grupo, seguro e taxa de adesão.

Comparativo Consórcio X Financiamento 

A título de ilustração vamos considerar um crédito no valor de R$ 300.000,00 com prazo de quitação de 15 anos (180 meses). 

No financiamento imobiliário, com uma taxa média de juros de 7% + TR (atualmente é zero), valor inicial de R$ 2.936,67, usando a Tabela SAC com parcelas decrescentes, temos o valor total pago de R$ 538.600,60.

Usando o mesmo parâmetro para o consórcio de imóveis, vamos considerar 17% de taxas, com parcelas que crescem anualmente devido aos reajustes, sendo o valor inicial de R$ 1.839,92 e o reajuste anual pelo INCC a 7%, chegamos ao valor total pago de R$ 560.824,45.

Enquanto as taxas de juros do financiamento continuam baixas, influenciadas principalmente pela queda da Selic, o INCC está apresentando alta. Então, como é um índice variável de reajuste das prestações, ele pode se tornar o grande vilão do consórcio. 

Uma simulação que você faz hoje com o banco pode sofrer mudanças consideráveis no próximo mês. É importante observar também que a taxa de administração varia não só de instituição, mas também por prazos e valor do crédito.

Pontos negativos do consórcio

Alta do preço dos imóveis: o principal risco é o preço dos imóveis subir muito e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência no padrão desejado. Já quem toma um empréstimo para comprar imediatamente um imóvel não fica sujeito às oscilações futuras de preço do mercado imobiliário.

Dinheiro não investido: o consorciado paga taxas, mas não terá remuneração pelo dinheiro que está poupando. O valor poderia estar rendendo em alguma aplicação. Por outro lado, se for sorteado, ele poderá alcançar o sonho da casa própria muito antes que alguém que poupa vários anos para comprar o bem à vista.

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