ITBI: confira as respostas para as dúvidas mais comuns!

Se você pretende comprar um imóvel, precisa colocar no planejamento todas as taxas que envolvem esse tipo de transação, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um tributo municipal cobrado para realizar a transferência de um imóvel. 

Em geral, esse encargo deve ser quitado antes da negociação para oficializar a aquisição de um imóvel.

Confira as respostas para as dúvidas mais comuns sobre o ITBI!

Quem deve pagar o ITBI – comprador ou vendedor?

Na compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o ITBI é o comprador. 

Quando o ITBI deve ser pago?

O procedimento padrão é quitar esse encargo antes da escritura ou do contrato do financiamento. Enquanto o ITBI não for quitado, a escritura definitiva não poderá ser lavrada.

Como pagar o ITBI?

A guia de cobrança do ITBI sempre será emitida pela prefeitura para o pagamento em agências bancárias ou pela internet. Em São Paulo, por exemplo, é possível emitir o documento pelo site da prefeitura.

Como calcular o ITBI

Antes de falar sobre o cálculo do ITBI, é preciso saber a diferença entre a alíquota, que é a porcentagem de imposto definida pela prefeitura, e a base, que é o valor no qual é aplicada a alíquota. 

A base cálculo do ITBI será o maior valor entre os três valores abaixo:

- O valor venal (que está no carnê do IPTU do imóvel)

- O valor do negócio (preço que está sendo negociado; indicado no contrato)

- O valor de referência (atribuído pela prefeitura)

Já para a alíquota existe apenas um limite máximo de 5% permitido pela Constituição Brasileira. Sendo assim, cada prefeitura tem autonomia para definir regras e alíquotas sobre a cobrança desse imposto, criando leis municipais que podem ser consultadas pelos contribuintes. 

Aqui estão as alíquotas praticadas em alguns municípios brasileiros em 2021:

- São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG), Distrito Federal (DF), Recife (PE) e Porto Alegre (RS): 3%

- Guarulhos (SP): 2%

- Campinas (SP): 2,7%

- Niterói (RJ): 2%

A título de exemplo, vamos fazer o cálculo do ITBI de um imóvel comprado em São Paulo. Veja como funciona as transações com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH):

- Até o limite máximo de R$ 100.104,16: aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado. Sobre o restante, financiado ou não, a alíquota cobrada é de 3%.

- Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 3%.

Vamos supor um imóvel avaliado em R$ 500.000,00. Com ITBI de 3%, o imposto a ser pago é de R$ 15.000,00.
 
Vale lembrar que essa equação básica só é válida para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com o auxílio de um financiamento, o valor do imposto muda. Moradias populares ou vinculadas a programa do Governo Federal também possuem condições especiais.

É possível parcelar o ITBI?

Cada prefeitura tem suas regras sobre a possibilidade de parcelamento do ITBI. Em São Paulo, o imposto deve ser pago em uma única parcela. O atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, além de atualização monetária pelo IPCA.

Já no Rio de Janeiro o parcelamento do ITBI é possível nos casos em que a transmissão imobiliária já ocorreu, o prazo legal de pagamento está vencido (o contribuinte está em mora) e o crédito ainda não inscrito em Dívida Ativa. Os juros são de 1% ao mês mais ajuste do IPCA e o número de parcelas varia conforme valor, podendo chegar a 60 meses.

Quem é isento da taxa de ITBI?

Assim como a base de cálculo do ITBI, a isenção também varia de cidade. Em São Paulo, por exemplo, há isenção do ITBI na primeira aquisição de um imóvel residencial realizado por pessoa física, ou no Programa Minha Casa Minha Vida, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 184.415,21.

No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) há um desconto de 0,5% sobre o valor financiado e o restante é tributado com a alíquota estipulada pela prefeitura da cidade. 

Como contestar o valor do ITBI?

Se o tributo estiver acima do valor de mercado, é possível solicitar uma avaliação especial à prefeitura para contestar o Valor Venal de Referência utilizado para o cálculo do imposto. 

Nos casos em que o tributo já tenha sido pago, o pedido de restituição do imposto acumulado pode ser feito com o pedido de avaliação especial do imóvel. Consulte as regras do seu município.

Diferença entre ITBI e ITCMD

Em muitas cidades, o ITBI é chamado de Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV), o que deixa muito claro que é cobrado quando a transmissão de posse de um imóvel ocorre entre pessoas vivas. Diferente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação), que é cobrado quando ocorre sucessão por meio do falecimento ou doação.