Sou MEI, posso financiar um imóvel? Entenda como funciona!

Com o intuito de retirar da informalidade milhões de empreendedores e facilitar a abertura de novos negócios, o governo instituiu um modelo de empresa simplificado: o Microempreendedor Individual - MEI.

Ao se tornar MEI, o trabalhador autônomo ou profissional liberal ganha um registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), sem custo e burocracia, e com diversos benefícios - como direito à previdência social, modelo simplificado de tributação, possibilidade de emitir nota fiscal e acesso a produtos e serviços bancários com condições especiais.

Diversas instituições financeiras oferecem linhas de crédito específicas para essa categoria, principalmente para a compra de novos equipamentos, mercadorias ou implantação de melhorias na empresa. O microempreendedor consegue negociar taxas mais baixas do que as praticadas à pessoa física.

Além da possibilidade de obter capital de giro para o próprio negócio, quem é MEI também pode conseguir empréstimo para financiar a casa própria.

Quem tem MEI consegue financiar um imóvel?

A formalização trouxe muitos trabalhadores autônomos para dentro do sistema financeiro. Como o microempreendedor possui documentação, os bancos sentem mais confiança para conceder crédito e os números comprovam isso. 

Segundo dados do Banco Central, veiculados pelo portal InfoMoney, a carteira de crédito para compra de imóvel por MEI saiu de R$ 2,7 bilhões, em março de 2016, para R$ 10,1 bilhões, em março de 2021. Só do ano passado para cá, cresceu cerca de 25%.

Principais dúvidas sobre financiamento para MEI

Comprar o imóvel próprio é o sonho de muitas pessoas, mas quem trabalha como Microempreendedor Individual acaba ficando com dúvidas sobre financiamento imobiliário.

Como funciona o empréstimo imobiliário para MEI?

O MEI irá percorrer as mesmas etapas para obter um financiamento como pessoa física, a única diferença será na documentação para comprovar renda, dado que a documentação será relacionada aos rendimentos recebidos como o Microempreendedor individual todas as consultas e avaliações incorrerão sobre o CPF do cliente, considerando apenas a título de comprovação de renda os rendimentos do Microempreendedor.

Então, como qualquer operação de crédito, inicialmente, o banco irá considerar diversas informações para avaliar os riscos de conceder o empréstimo, como: 

Compatibilidade de renda

Todos os bancos realizam esta análise para saber se o comprador tem condições de pagar o financiamento do imóvel. Geralmente, é considerado uma margem de 30% de comprometimento da renda.

Consulta em birôs de crédito como Serasa, SPC, Boa Vista e Quod

Descobrir se o comprador tem um bom score. Quanto maior a pontuação, maior é a chance de obter o financiamento e conseguir melhores condições de juros. Veja o que pode aumentar o score. 

A instituição pode

Realizar uma análise jurídica – do vendedor, comprador ou mesmo relacionada ao imóvel - para identificar pendências que possam atrapalhar o financiamento.

Há também uma avaliação do imóvel, feita por uma empresa especializada, para estabelecer o valor de venda

Lembrando que as condições para obter o financiamento variam entre as instituições financeiras, assim como as formas de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e quanto do imóvel pode ser financiado.

Como comprovar renda de MEI para financiamento?

Os bancos costumam solicitar documentos específicos que possam comprovar a renda dos Microempreendedores Individuais. Cada instituição tem sua política e pode exigir declarações diferentes. Aqui estão alguns documentos principais que podem ser solicitados:

Cópia do Contrato Social da Microempresa e última alteração, se houver

Obter a cópia do contrato social em mãos da microempresa

Contratos de prestação de serviços

Obter todos os contratos de prestação de serviçoes em mãos.

Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore)

O documento é emitido por um contador habilitado, com base em escrituração do livro diário ou caixa, notas fiscais emitidas e comprovantes de pagamento de impostos. Por isso, é imprescindível que o microempreendedor tenha os documentos e a parte financeira do seu negócio em ordem.

Recibo de Pagamento Autônomo (RPA)

É uma forma de comprovar os recebimentos provenientes da prestação de serviço, sendo de responsabilidade do pagante fornecer este documento, seja empresa ou contratante particular. 

Extrato bancário dos últimos três ou seis meses

Obter o extrato bancário de todas as contas que tiver, incluindo pessoa física e pessoa jurídica.  

Declaração de faturamento

Ter a declaração de faturamento dos últimos 12 meses(é comum solicitarem esse documento em papel timbrado e assinado por um contador). 

Declaração de Imposto de Renda

Em alguns casos, é necessário apresentar a declaração do imposto de renda, dependendo do rendimento tributável. 

Comprovação de renda em conjunto

Quando não se tem renda suficiente para conseguir o valor do empréstimo, é possível juntar outras "rendas", para fazer uma composição de renda. 

Dica: uma boa movimentação bancária perante o banco de relacionamento do cliente ajuda na construção de um bom relacionamento bancário. Seja através de contratação de algum serviço bancário, empréstimo, pagamento em dia das contas ou uma quitação antecipada de algum produto contratado. Desta forma, o banco pode avaliar a confiabilidade e comprometimento financeiro do cliente, construindo um melhor “rating” interno.

Quais são os juros para o MEI?

Quando falamos em financiar um imóvel residencial, ou seja, um bem pessoal, o microempreendedor terá as mesmas condições de juros como pessoa física, após análise creditícia do banco. Nesse processo, são consideradas diversas informações - como documentos, condições financeiras e patrimoniais, histórico (score) e restrições para estabelecer o valor do financiamento, prazos e taxas.

Desta forma, o “credit score” do cliente perante o mercado e “rating” interno junto ao banco escolhido que balizaram a taxa mínima de juros para cada caso.

E para imóvel comercial, como funciona o financiamento para MEI?

No financiamento para a compra de imóvel comercial, é a empresa que será avaliada, pois a contratação será feita com o CNPJ. O banco irá solicitar uma série de documentos para analisar a saúde financeira da empresa, Certidões Negativas, dados dos representantes legais, entre outros. É possível comprar imóveis novos, usados, na planta ou em construção.