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Entenda de uma vez como funciona o financiamento de imóveis

Se você está pensando em comprar um imóvel, mas se assusta só de pensar em financiamento, confira a nossa matéria e entenda como ele pode ser uma ótimo aliado para você conquistar o seu sonho.

13/08/2018 • 10h23min • EM MERCADO

Comprar um imóvel é um grande passo na vida de qualquer pessoa, seja pelo que a casa própria signifique, seja pelo alto valor envolvido. Falando nesse último quesito, é muito difícil que o comprador tenha todo o valor do imóvel já guardado na conta do banco (ou embaixo do colchão) e por isso, um financiamento se faz necessário. No entanto, financiamento imobiliário é algo que ainda assusta muita gente. Vamos desvendar todos os mistérios desse bicho de sete cabeças para você entender, de uma vez por todas, como funciona o financiamento imobiliário.


O que é o financiamento imobiliário?

Antes de mais nada, financiar é pegar dinheiro emprestado com um banco para comprar um imóvel e pagar, em prestações e com juros, essa dívida. De maneira geral, o comprador paga um valor de entrada pelo imóvel (e para o vendedor) e pede emprestado com o banco o restante, que será pago em parcelas acrescidas de juros em até 35 anos.

Durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador, mas não pode ser negociado. Inclusive, há diversos tipos de contratos que podem ser firmados em um financiamento, mas o mais comum é o chamado de contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária. O nome assusta, mas o significado é simples: o direito sobre o imóvel financiado é do banco até que o comprador quite toda a dívida. Ou seja, o seu imóvel entra como garantia, se você não honrar o compromisso de pagar a dívida, ele fica para o banco. Falamos mais disso no artigo sobre escritura pública.


Quais são as condições de financiamento?

O financiamento pode ser realizado em diversos bancos. O que muda são as condições de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e quanto do imóvel pode  ser financiado.

O primeiro passo é verificar as condições em cada banco e ir até uma agência para conversar com o gerente.

Você não precisa ser cliente do banco, mas saiba que, caso seja, o banco consegue reunir mais informações sobre o seu perfil e oferecer taxas melhores e aprovar o crédito com mais rapidez.

A Caixa Econômica Federal costuma ser a primeira opção quando o assunto é financiamento imobiliário, porque suas taxas de juros são mais atraentes. No entanto, diante de uma dificuldade do banco de alocar recursos, a aprovação do crédito pode levar um tempo. Assim, quem tem pressa, pode procurar outras instituições. Além disso, o porcentual máximo de financiamento do imóvel pela Caixa é de apenas 70% do valor para imóveis usados, enquanto, nas demais instituições, pode superar os 75%. Por isso, é importante considerar também quanto você tem para dar de entrada no imóvel.


• Banco do Brasil

Modalidade: Aquisição PF - SFH

Percentural máximo do financiamento (imóvel novo): 80%

Juros efetivo (a.a): 10,44%

Prazo máximo: 420 meses


• Itaú

Modalidade: SFH

Percentural máximo do financiamento (imóvel novo): 75%

Juros efetivo (a.a): 10,50%

Prazo máximo: 420 Meses


• Santander

Modalidade: SFH

Percentural máximo do financiamento (imóvel novo): 80%

Juros efetivo (a.a): 11%

Prazo máximo: 420 meses


• Bradesco

Modalidade: SFH

Percentural máximo do financiamento (imóvel novo): 80%

Juros efetivo (a.a): 10,50%

Prazo máximo: 420 meses


Esses valores consideram a taxa balcão, quando o cliente não tem relacionamento anterior com o banco.

No começo desse ano, foi reativado o programa Pró-Cotista, que é a opção mais barata para quem não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, com taxas de juros de 9% ao ano. Essa linha é destinada à compra de imóveis novos, com valor de até R$ 1,5 milhão, e usados com teto de R$ 950 mil por trabalhadores titulares de conta vinculada ao FGTS. Não deixe de conferir essa opção também.


Como pedir o financiamento?

Em um primeiro momento, será necessário apresentar originais e cópias de RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração do imposto de renda).

Autônomos conseguem comprovar a renda apresentando o contrato de prestação de serviços, declaração do IR, recibo por trabalhos prestados ou declaração comprobatória de recepção de rendimentos (Decore) feita pelo contador.

A comprovação de renda do comprador indica a sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal. O banco também realiza uma análise cadastral para verificar o nome nos cadastros de inadimplentes (como o Serasa) e outras fontes de consulta.

Quanto ao imóvel, é preciso apresentar a certidão atualizada da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A casa ou o apartamento deve estar livre de ônus, sem dívida com a prefeitura e regularizado em nome do vendedor. Também não pode existir dívida de IPTU nem condomínio.

Não havendo nenhum problema, o crédito é aprovado com um período de validade a critério do banco.

Se for o seu caso, fique sabendo que é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de encontrar o imóvel. O procedimento é o mesmo, exceto pela documentação no imóvel, que nesse caso, não existe. Se o seu pedido for aprovado, a instituição financeira fornecerá uma carta de crédito garantindo o dinheiro necessário para você fechar o negócio. Esse documento tem validade por, no mínimo, três meses e, em geral, é concedido em até cinco dias úteis após a entrega da papelada e formulários exigidos pelo banco.

Depois da análise de perfil do comprador e sendo aprovado o crédito, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, finalmente, o banco elabora o contrato e pede para o comprador e para o vendedor assinarem o documento. Nisso, o crédito é liberado, o vendedor, pago, e o comprador passa a pagar as parcelas do seu financiamento. Normalmente, a primeira prestação vence após 30 dias da assinatura do contrato.


Como financiar direto com a construtora?

Os financiamentos para compra de um imóvel podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). E eles entram na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou na modalidade do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), dependendo do valor do imóvel. Saiba mais sobre os tipos de financiamento imobiliário.

Mas além dessas opções, é possível realizar o financiamento diretamente com a construtora no caso de imóveis novos. Em geral, essa negociação oferece maior flexibilidade. Não há imposição de limites sobre os valores financiados nem de renda ou taxas de juros. No entanto, os riscos podem ser maiores para o comprador.

As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado fica hipotecado a esse banco, o que significa que, se a empresa falir e deixar alguma dívida com essa instituição financeira, o comprador pode perder o imóvel. Em alguns casos, o comprador quita a dívida, mas o bem continua hipotecado. Por isso, é importante exigir que a construtora tire o imóvel da hipoteca. Para isso, o comprador não pode esquecer de pedir a certidão de ônus reais em qualquer cartório. Esse documento é a garantia que o proprietário tem de que o imóvel não está mais hipotecado. Se a empresa falir e o banco quiser o apartamento como pagamento, a certidão é o que protege o comprador.

Ainda, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar o cliente sem o imóvel. Por isso, visitar outros empreendimentos dessa empresa e verificar o nome dela na Justiça é essencial para não ter dor de cabeça depois.

A melhor opção são as construtoras que oferecem financiamento direto com o banco. Muitas empresas fazem parcerias com os bancos e conseguem taxas bastante atrativas e toda a transação é feita diretamente com o banco.

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