SFH e SFI: saiba as principais diferenças dos financiamentos

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foram criados para facilitar a realização da casa própria. Apesar de diferentes, os sistemas se complementam.

Confira neste post tudo que você precisa saber sobre SFH e SFI.

Por que o SFH e SFI foram criados?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) surgiu em meados de 1960, pela Lei nº 4.380/64, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. O sistema possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e viabilizou o crédito imobiliário.

Até então, o financiamento habitacional era limitado a poucas operações realizadas pela Caixa Econômica Federal e Institutos de Previdência existentes na época. 

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) surgiu em 1997, pela Lei nº 9.514, para suprir a demanda de crédito habitacional não atendida pelo SFH. Este modelo instituiu um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), e a alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário.

Como funciona o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

É um programa usado em grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros para compra, reforma ou construção de um imóvel residencial, incluindo o Minha Casa Minha Vida, denominado atualmente como Minha Casa Verde e Amarela . 

Para garantir o funcionamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os recursos são provenientes dos depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Regras para contratação de crédito pelo SFH

5 principais regras para contratação de crédito pelo SFH:

Valor máximo financiado pelo SFH

Para se enquadrar no sistema, os imóveis residenciais não podem ultrapassar R$ 1,5 milhão na avaliação e o financiamento chega ao máximo de 80% do valor do imóvel (incluindo as despesas com contratos). 

Segundo o Banco Central, é possível obter mais de um financiamento, simultâneos ou não, no âmbito do SFH, mesmo que a soma de seus valores ultrapasse R$1,5 milhão. A exceção é no uso do FGTS.

Renda

Além disso, as instituições financeiras avaliam se a renda do comprador é suficiente para pagar os encargos mensais (prestação, seguros e juros). É possível unir rendas entre duas ou mais pessoas para comprar um imóvel financiado pelo SFH, de acordo com critérios de cada banco.

Usar o FGTS no financiamento

É permitido usar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar o empréstimo ou até mesmo para quitar a dívida. 

As regras:

• Trabalhar pelo menos três anos com carteira assinada (períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas);

• Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;

• Não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Prazos e juros praticados no SFH

O pagamento do empréstimo pode ser feito em até 35 anos com juros limitados a, no máximo, 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), que atualmente é zero. Esse percentual não inclui o custo de contratação de apólice de seguros e a taxa de administração mensal (limitada a R$25,00 por mês). 

A taxa média de juros cobrada pelas instituições que operam no âmbito do SFH costuma ser menor, porque os recursos são provenientes de fontes mais baratas, como a caderneta de poupança, que é influenciada pela taxa Selic. 

Tipo de imóvel que pode ser financiado pelo SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é voltado para a compra do primeiro imóvel, exclusivamente para moradia, que se enquadre em uma das três condições: 

• Compra de um imóvel já construído;

• Compra de um imóvel novo;

• Reforma de um imóvel já construído ou inacabado.

É importante ressaltar que o imóvel não pode ser utilizado para outro fim, como alugar ou funcionar como um estabelecimento comercial.

Quais entidades integram o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

Os bancos, as caixas econômicas e demais instituições autorizadas a funcionar como agentes financeiros do SFH pelo Banco Central.

Quem pode obter o financiamento pelo SFH?

Além do limite de até R$ 1,5 milhão no valor do imóvel, é preciso que o comprador:

• Seja brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;

• Não tenha restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;

• Tenha mais de 18 anos ou comprove ter sido emancipado após os 16 anos.

Qual a diferença entre SFH e SFI?

Os casos que não se enquadram nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) podem recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Isto porque, nesse modelo, os financiamentos não estão subordinados às limitações de taxas de juros e de valor do imóvel, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira. 

Como funciona o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Diferente do SFH, o SFI é um pouco mais flexível e permite maior negociação para os compradores de imóveis.

Valor máximo financiado pelo SFI

Como o sistema não possui condições preestabelecidas pelo Governo Federal, não há teto máximo para os imóveis, ou seja, pode enquadrar valores maiores de R$ 1,5 milhão e financiar até 100%. Os critérios e regras variam de instituição financeira. 

Renda

A análise de crédito fica a critério de cada banco, bem como as condições para a composição de renda. 

Usar o FGTS no financiamento

Não é possível usar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento pelo SFI.

Prazos e juros praticados no SFI

No caso do SFI, é permitida a livre negociação entre os clientes e os bancos sobre os prazos e juros praticados no financiamento.

Tipo de imóvel que pode ser financiado pelo SFI

Entre as vantagens do SFI está a possibilidade de comprar qualquer tipo de imóvel, seja para moradia, uso comercial e/ou locação.