Multa por quebra de contrato de aluguel: aprenda a calcular

Há muitos e muitos anos, as pessoas costumavam fazer acordos verbais para basicamente tudo. A informalidade era baseada na confiança da palavra, em tempos que se dizia que a palavra era algo ligado à "honra" de uma pessoa. Ou seja, que não se quebrava.

Com o passar do tempo, houve a necessidade social de formalizar os acordos para trazer mais segurança e legalizar perante a lei o que foi estabelecido entre as partes. Estamos falando dos contratos.

Os contratos são, hoje, a base de acordos de diversas naturezas, como a locação de imóveis. Neles, ficam estabelecidos os direitos e deveres entre as partes envolvidas, o locador e o locatário, tendo como base a Lei do Inquilinato.

Entre as peculiaridades desse tipo de acordo, existe a multa por quebra de contrato de aluguel, a qual será aplicada quando o locatário solicitar a rescisão antecipada do contrato. Esse é um dos assuntos que mais geram dúvidas.  

Como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel

Antes de mais nada, é importante entender como funciona um contrato de aluguel. No dicionário a palavra aluguel é definida como "cedência do uso de algo (imóvel ou outro bem) por tempo determinado ou não, e pagamento estabelecido em contrato".

O contrato de aluguel é um documento que formaliza um acordo de cessão e a utilização de um imóvel entre o locatário e o proprietário, estabelece direitos e deveres entre as duas partes e possui um prazo de vigência determinado. A saída antecipada do locatário, ou seja, o descumprimento desse prazo, resulta em multa por quebra de contrato.

Quando é permitido a quebra de contrato de aluguel?

O contrato de aluguel pode ser quebrado se alguma das partes – o locador ou locatário -  não desejar prosseguir. Quando se encerra um contrato, os envolvidos devem cumprir com tudo que foi estabelecido no documento, inclusive o pagamento de multas. 

Caso haja o descumprimento de alguma cláusula, a multa por quebra de contrato de aluguel varia de acordo com o que foi estipulado pelas partes. Por exemplo, se o locatário desejar sair do imóvel antes de cumprir o prazo total do contrato combinado, é comum a cobrança de uma multa equivalente ao valor proporcional ao tempo restante do contrato.

O que é multa rescisória?

A multa rescisória será aplicada na hipótese de quebra do contrato por descumprimento contratual, como inadimplência no pagamento do aluguel ou pedido de rescisão contratual antes do período de locação acordado.

Vale lembrar que a multa rescisória varia em seu valor de acordo com o que foi combinado em contrato.

O que a lei diz sobre quebra de contrato de aluguel?

Os contratos de aluguel seguem como base a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, que regulamenta as relações entre locadores e locatários. 

O que diz a lei do inquilinato:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

É possível ter isenção da multa por quebra de contrato de aluguel?

Sim, a Lei nº 8.245/91 estabelece em seu artigo 4º que “o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.

Então, como calcular a multa da quebra de contrato de aluguel?

A Lei do Inquilinato autoriza a cobrança de multa na hipótese de rescisão contratual antecipada, sendo que a multa será aplicada proporcionalmente ao período remanescente do contrato.

Como não há uma taxa fixa prevista na legislação, os contratos de locação imobiliária costumam estabelecer uma cobrança entre dois e três aluguéis de forma proporcional ao período não cumprido. Outra prática de mercado, que também precisa estar expressamente prevista em contrato, é a isenção da aplicação da multa ao locatário após transcorrido o período de 12 meses de locação.

Qual o valor da multa por quebra de contrato de aluguel?

Vamos supor um contrato de aluguel de 30 meses a um valor mensal de R$ 1.000 e o locatário decidiu sair depois de 10 meses morando no imóvel, ou seja, faltam 20 meses para o fim do contrato.

O contrato de locação prevê a aplicação de multa contratual equivalente a três vezes o valor do aluguel.

30 meses (total do contrato)
R$ 1.000,00 (aluguel mensal)
3 meses (multa)
10 meses (ocupados pelo locatário)
20 meses (restam do contrato)

Passo 1
Multiplicar 3 (multa) por R$ 1.000 (aluguel) = R$ 3.000

Passo 2
Dividir R$ 3.000 por 30 (total do contrato) = 100
Multiplicar 100 por 20 (restam do contrato) = R$ 2.000 total de multa rescisória

É importante lembrar que as multas e os cálculos podem variar de acordo com a negociação entre as partes e devem estar detalhados no contrato de locação.