Entenda o que é VGV, sua importância e como calculá-lo

Se você é investidor ou corretor de imóveis, já deve ter ouvido falar em Valor Geral de Vendas (VGV). Afinal,  é um dos termos mais comuns no mercado imobiliário.

Trata-se de um importante índice que fornece uma estimativa do potencial de lucro de um empreendimento, do ponto de vista comercial e do próprio desempenho do setor. Entender como funciona detalhadamente o mercado imobiliário é essencial para avaliar o retorno dos empreendimentos e ajudar na tomada de decisões.

Neste post, você vai aprender a calcular o VGV e entender por que usá-lo. Confira!

O que é VGV e como calculá-lo?

A sigla VGV é muito utilizada em diversos setores, e significa Valor Geral de Vendas. No caso do ramo imobiliário, esse indicador representa a soma do valor de todos os imóveis disponíveis à venda. A conta é muito simples: basta multiplicar o número de unidades pelo valor médio de cada uma.

VGV = (número de unidades do empreendimento) x (valor médio de cada unidade)

Vamos supor que existam 50 imóveis na carteira da imobiliária ou no empreendimento que será lançado, cada um no valor de R$ 100 mil. O VGV será de R$ 5 milhões.

No caso dos empreendimentos, o VGV é calculado para se ter o valor potencial total de vendas.

Aqui outro exemplo para entender melhor:

Um empreendimento com 70 apartamentos, sendo que cada unidade pode ser vendida por R$ 350 mil. O VGV deste empreendimento é de R$ 24,5 milhões, ou seja, ele tem o potencial de gerar esse total em receitas.

Como é difícil chegar a valores reais da receita por uma série de motivos, como alteração no preço dos imóveis (alta ou queda), margem de negociação, entre outras variáveis – o cálculo ajuda a ter uma projeção.

Por que o VGV é importante?

O indicador ajuda a identificar o potencial comercial do negócio, ou seja, se ele pode dar retorno ou não. O VGV é usado para vendas em geral, não só no mercado imobiliário.

Além de ajudar a identificar se o empreendimento é ou não viável como investimento, o cálculo auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora e no desempenho da empresa no mercado.

Não confundir VGV com BDI

Outro indicador importante no setor é o BDI, derivado do inglês “Budget Difference Income” e que foi traduzido como Benefício e Despesas Indiretas (BDI).

Este cálculo tem a função de complementar o orçamento final, ajudando a construtora, arquiteto ou engenheiro a chegar ao preço final que será cobrado do cliente. É uma conta realizada na construção do empreendimento.

Conheça, abaixo, outros indicadores importantes do mercado imobiliário.

Índice Nacional de Custo de Construção (INCC)

Outro indicador bem conhecido é o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que mede a variação do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção.

Esse índice nacional é composto pela média ponderada dos dados coletados nas sete cidades analisadas, sendo uma combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos.

De maneira geral, esse indicador considera os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Dentro disso, o custo de materiais é dividido em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos.

A FGV obtém esse dado a partir de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil.

Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M)

É um dos indicadores econômicos para medir a inflação. Ele é muito utilizado no ramo imobiliário como indexador de contratos de aluguéis, servindo como base para os reajustes.

O IGP-M agrega na sua base de cálculo as alterações nos preços de diversos setores, como o comércio atacadista, o custo da construção civil, além de saúde, transporte, habitação, entre outros.

Custo Unitário Básico da Construção (CUB)

É um dos indexadores utilizados para reajustar o valor das prestações de um imóvel comprado na planta até o término da construção. O CUB reflete a variação mensal dos preços de materiais e da mão de obra, por meio de metodologia estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Tendo como base essa metodologia (NB-140), o Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de cada estado do país é o responsável por fazer a sondagem mensal das variações dos preços na sua região de abrangência, e chegar ao CUB do mês. Conforme determina a lei, este índice deve ser divulgado até o quinto dia útil do período posterior à sondagem.

Tanto o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Custo Unitário Básico da Construção (CUB) podem ser utilizados para reajustar o valor das prestações de um imóvel a construir.