Entenda o que é o ITBI e como calculá-lo

Se você acha que para comprar um imóvel basta pagar ao vendedor o valor pedido pelo imóvel, você está enganado. Além desse custo, há o gasto referente ao registro do imóvel no seu nome, ou seja, todo o trâmite para transferir a casa ou o apartamento para o seu nome e você ser, finalmente, considerado o dono oficial do imóvel (veja o passo a passo de como registrar o seu primeiro imóvel). Quem já comprou um imóvel, descobriu, nesse processo, a existência do temido ITBI. Essa é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que é o imposto cobrado pelas Prefeituras Municipais para transferir o imóvel para o novo proprietário.

Toda vez que um imóvel tiver que ser transferido de uma pessoa para outro, esse imposto será cobrado, e só depois do seu acerto é que a transmissão poderá ser oficializada. O valor cobrado varia de acordo com a cidade e com o valor do imóvel. Descubra, a seguir, como calcular o ITBI para o seu novo imóvel e não seja pego de surpresa na hora de comprar a sua casa!

Como calcular o ITBI?

A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade e pode chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. Até 2015, o tributo na cidade de São Paulo era de 2%, mas agora ele passou para 3%. Outras cidades seguiram essa tendência: Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal passaram a cobrar essa alíquota também. Para entender como calcula o imposto, o procedimento é basicamente multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. A base de cálculo considera o valor venal do bem - ou seja, o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista - e o valor venal de referência calculado pelas Prefeituras Municipais, e ela é o maior valor entre os dois.

O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU dele. Acesse aqui o site de consulta para a cidade de São Paulo.Numa simulação simples, vamos considerar um imóvel com valor venal de R$200 mil. Precisamos verificar o valor venal de referência, compará-lo com o valor venal e ver qual é maior. O maior será usado no nosso cálculo. Então, supondo que o maior valor é o valor venal mesmo, a conta fica assim:

ITBI = 200.000 x 3% = 6.000 (considerando a alíquota para São Paulo)

Logo, o valor a ser pago de ITBI para transferir um imóvel de R$200 mil é de R$6 mil.

Porém, essa equação básica só é válida para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com o auxílio de um financiamento, o valor do imposto muda.

Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e nas que envolvem a Habitação de Interesse Social (HIS), aplica-se a porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado, até o valor de limite máximo. Lembrando que esse limite varia com o município e com o ano. Em São Paulo, o limite máximo para transações ocorridas a partir de 01/01/2018 é de R$ 88.714,99. Sobre o restante do valor que exceder esse limite, financiado ou não, aplica-se a porcentagem de 3%. E o valor do imposto a ser pago é a soma dessas duas parcelas.

A equação fica assim: ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03

Sendo:

BC = Valor venal do imóvel ou Valor venal de referência (qual for maior)

F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 88.714,99

Vamos aos exemplos, considerando um imóvel de R$ 200 mil em duas situações:

1. Financiando R$ 100 mil

O valor financiado supera o limite máximo, então a alíquota de 0,5% será sobre o valor de R$ 88.714,99. No restante (200.000 - 88.714,99), será aplicada a alíquota de 3%.

R$ 88.714,99 * 0,5% = R$ 443,57

R$ 200.000 - R$ 88.714,99 = R$ 111.285,01 * 3% = R$ 3.338,55

ITBI = R$ 443,57 + R$ 3.338,55 = R$ 3.782,12

Nesse exemplo, o valor do imposto a ser pago é R$ 3.782,12

2. Financiando R$ 70 mil

O valor financiado não supera o limite máximo, então a alíquota de 0,5% será sobre todo o valor do financiamento. E no restante (200.000 - 70.000), aplicaremos os 3%.

R$ 70.000 * 0,5% = R$ 350,00

R$ 200.000 - R$ 70.000 = R$ 130.000 * 3% = R$ 3.900,00

ITBI = R$ 350 + R$ 3.900 = R$ 4.250,00

Ou seja, o tributo a ser cobrado pelo valor financiado é menor do que o tributo do valor à vista ou do restante. Porém essa redução só funciona até um limite máximo, estabelecido pela Prefeitura Municipal e atualizado a cada ano.

Quando há isenção do ITBI?

Há três casos nos quais a isenção do imposto se aplica.

• Na compra do primeiro imóvel até o valor de R$163.781,53 (o valor é atualizado a cada ano)

• Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;

• Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.

Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. Ou seja, quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, as suas transações não estão isentas do ITBI.