Matrícula de imóvel: o que é, para que serve e como obter?

A compra da casa própria é um momento único, especial e particular. Mas, depois do encantamento, vem a parte burocrática e inevitável, que é fundamental para concluir a transação de compra e venda do imóvel. 

Nos desenhos animados, a compra de um imóvel parece fácil. É só assinar um contrato de compra e venda, e pronto. Mas, na realidade, não é bem assim. Esse é só o início de uma jornada entre certidões e documentos que o comprador irá descobrir. No meio de tantos novos termos, como escritura, registro e matrícula de imóvel, muitas dúvidas começam a surgir.

O processo de compra de um imóvel é realizado em etapas, até porque são muitos documentos envolvidos. Dito isto, é importante ter muita calma e entender com atenção toda a documentação envolvida.

Neste artigo, explicamos sobre um documento que deve ser providenciado imediatamente à compra desse tipo de bem: a matrícula de imóvel.

O que é matrícula de imóvel?

Depois de escolher o imóvel, vem a parte chata, a famosa papelada burocrática, e não tem como fugir. É hora de se familiarizar com os documentos necessários para concluir a transação de compra do bem, a começar pela matrícula do imóvel.

A certidão de matrícula do imóvel (também conhecida como certidão de propriedade do imóvel, certidão de inteiro teor do imóvel, certidão de RGI, certidão de ônus e ações reipersecutórias) é a certidão que traz informações do histórico de um imóvel, bem como quaisquer ônus que ele possa ter e que possa impedir sua negociação. 

É um documento importante e indispensável em qualquer transação imobiliária, pois funciona como conjunto de informações sobre a situação jurídica do imóvel.

Por que a matrícula do imóvel é importante?

Entre os documentos relativos ao imóvel, a matrícula tem uma importância singular, pois nela constam detalhadamente as informações a respeito do bem. 

Fazendo uma analogia com a certidão de nascimento, a matrícula torna oficial a existência do imóvel, sendo uma informação pública e acessível para a sociedade. 

A matrícula não necessariamente é aberta com o primeiro registro, vide artigo abaixo:

Art. 176 (Lei 6.015)- O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula; 

É o primeiro ato de registro em sentido amplo, considerando que é estabelecido antes de qualquer outro ato de registro ou averbação.

É na matrícula que consta todo o histórico do imóvel, com informações sobre a quem ele pertence e em quais condições. 

Além disso, para obter financiamento imobiliário, as instituições financeiras consultam pela matrícula as informações do bem para fazer a análise de crédito.

Quais informações constam na matrícula de imóveis?

Basicamente, a matrícula traz informações sobre o registro do imóvel, que indica o nome do proprietário, localização do imóvel, metragem do terreno, área construída e o histórico das transações já realizadas (compra e venda, valores, inventários, hipotecas, ações judiciais, entre outros), além da averbação, que são as mudanças realizadas no imóvel desde a sua construção original (adequações, modificações, novas construções, reformas estruturais, entre outros).

O que fazer quando o imóvel não tem matrícula?

A matrícula é aberta assim que se realiza o primeiro registro do imóvel. Na ausência da matrícula, é necessário localizar os antigos donos do bem e solicitar a lavratura da escritura para regularizar a situação. Se isso não for possível, a alternativa seria abrir um processo de ação judicial e solicitar a substituição de escritura pública para concluir o registro do imóvel.  

Um imóvel irregular pode gerar sérios problemas. Com os documentos regularizados, é possível transferir o nome da propriedade, adquirir financiamento imobiliário, realizar inventários, testamentos, vender e alugar com segurança, além de estar em dia com o pagamento de impostos.

Quando é necessário fazer a atualização da matrícula do imóvel?

A atualização da matrícula do imóvel é um processo indispensável, que assegura a segurança jurídica das propriedades e transações imobiliárias. 

Ela pode ser solicitada em casos de alterações na propriedade (venda, doação ou herança), ônus sobre o imóvel (hipoteca, penhora e outros ônus sobre a situação financeira), registro de ações legais (como disputas judiciais e desapropriações) e prazos estabelecidos pelo Cartório de Registro de Imóveis local.

Como obter a matrícula atualizada de imóvel?

Para fazer a atualização de matrícula do imóvel é necessário descobrir o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região onde a propriedade está localizada, solicitar a matrícula no próprio cartório ou em sites autorizados. 

O documento pode ser solicitado por qualquer pessoa, basta ter em mãos o número da matrícula para a atualização, além do endereço completo do imóvel e do pagamento de uma taxa. 

Posso obter a matrícula atualizada do imóvel online?

Sim, é possível obter a matrícula online, porém, nem todo cartório oferece serviços pela internet. Por isso, é preciso consultar se o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região onde a propriedade está localizada tem essa disponibilidade.  O site para consultar a matrícula atualizada é o Registradores. 

Por quanto tempo é válida a matrícula atualizada de imóvel?

Nos processos de venda e compra de imóveis, para efeito de transmissão da propriedade, a certidão atualizada é válida por até 30 dias, a contar da data de sua emissão. Após esse período, a atualização da matrícula do imóvel perde a validade e é necessário solicitar novamente uma nova atualização.

Vale lembrar que a matrícula de imóvel em si não possui um prazo de validade e o seu número não pode ser alterado. Entretanto, o conteúdo do documento pode ser modificado ao longo do tempo, se a propriedade sofrer alterações significativas ou ônus legais. E é aí que o prazo de validade pode constar, dependendo para qual finalidade será usada a atualização da matrícula.

Na compra de um imóvel, por exemplo, a atualização é obrigatória - tanto para o financiamento de imóvel quanto para a compra direta, justamente para comprovar a viabilidade da negociação, bem como para identificar o proprietário legal do bem.

Diferenças entre matrícula e escritura de imóvel

Qual a diferença entre matrícula e escritura de imóvel? Certamente, essa é uma das principais dúvidas que passam pela cabeça de quem está prestes a comprar a tão sonhada casa. 

Explicando de maneira bem simples, a escritura é um  instrumento público, elaborado em cartório de notas, cujo objetivo é validar a compra e venda do imóvel, bem como as condições estabelecidas na compra.

Trata-se do instrumento essencial para a validade do negócio jurídico que visa a transferência da titularidade.Então, para saber quem é o proprietário de um imóvel, basta consultar a matrícula. 

Em uma transação de compra, deve-se levar a registro a escritura da transferência do bem para o novo proprietário. Por isso, é um documento imprescindível e deve ser providenciado imediatamente após a compra. 

Para que não haja dúvida: a escritura registra a transação de compra e venda, ou seja, é o contrato oficial firmado entre o comprador e vendedor no Cartório de Notas, oficializando o novo proprietário. Após a assinatura da escritura, é necessário registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para marcar a transferência definitiva.

Já a matrícula detalha toda a vida do imóvel, desde o seu “nascimento” às transformações que a propriedade passou, inclusive as informações provenientes da escritura. 

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