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Saiba o que é e como funciona o repasse imobiliário

É possível vender ou comprar um imóvel já financiado com o banco, basta seguir algumas regras para evitar problemas no futuro. Acesse e confira!

21/10/2020 • 10h00min • EM MERCADO

Uma fotografia mostra a mão de uma pessoa segurando algumas chaves, enquanto outra pessoa está de frente para ela assinando papéis.

Após fechar o contrato de financiamento imobiliário e ocupar o apartamento, não é incomum que o comprador desista do imóvel. Os motivos são diversos: a família cresceu e precisa de mais espaço; mudança de cidade ou região; mudança de trabalho; entre outros.

Mesmo com a dívida em andamento, é possível realizar a venda por meio do repasse imobiliário. Para isso, basta seguir o trâmite dentro da lei para evitar problemas no futuro.


O que é o repasse de financiamento imobiliário?

Geralmente, o empréstimo imobiliário leva alguns anos para ser quitado e, neste período, muitas mudanças podem ocorrer na vida do morador.

Caso ele queira vender o imóvel, existe a possibilidade de fazer o repasse da dívida. Na prática, outra pessoa (comprador) assumirá o financiamento com o banco, após análise. 


Quem está envolvido nesse processo?

Uma dúvida muito comum é sobre os envolvidos nesse processo. Basicamente, as partes necessárias são o contratante do empréstimo (vendedor do imóvel); o banco credor; e o interessado em comprar o imóvel.


O banco é o real proprietário do imóvel

Ao adquirir um imóvel por financiamento, ele é registrado em nome do comprador, porém alienado ao banco credor. Após a quitação da dívida, o comprador receberá do banco uma carta de quitação da dívida e poderá fazer o registro no Cartório de Registro do Imóveis competente. 


O que fazer para vender um apartamento com dívida?

Confira alguns pontos essenciais para viabilizar a venda de um apartamento com dívida.

• Analisar o contrato do financiamento

Antes de anunciar a venda do apartamento, é importante ler atentamente o contrato firmado com o banco. Isso porque, mesmo que seja uma prática comum, os bancos podem estipular cláusulas com regras para o repasse da dívida. 

É diferente de uma portabilidade de crédito de uma instituição para outra. Neste caso, a pessoa decide trocar de banco, para obter uma taxa mais vantajosa, mas permanece com o bem. A portabilidade é um direito previsto no Código de Defesa do Consumidor e regulamentado pelo Banco Central.

Leia também:

Tudo sobre portabilidade de financiamento imobiliário

Já a transferência de dívida - seja de pessoa física para pessoa física ou pessoa jurídica para pessoa jurídica - o banco não é obrigado a aceitar.

Uma vez que ele aprovou o crédito para aquela determinada pessoa, teria que fazer o mesmo para o interessado na compra do imóvel. 

Valores restituídos

Como parte do valor já foi pago pelo proprietário, é preciso realizar um acordo com o comprador sobre o que será restituído, antes mesmo de enviar a proposta ao banco.

Há diversas formas de fechar o negócio, tudo depende das necessidades do vendedor - se deseja receber o valor integral à vista, aceitar bens ou até mesmo outro imóvel como forma de pagamento.

Como funciona o repasse imobiliário?

No repasse do financiamento imobiliário, o vendedor recebe o valor integral da instituição e o comprador passa a dever ao banco.

Confira o passo a passo: 

1. O vendedor deve procurar o banco e indicar a terceira pessoa (comprador) que assumirá a dívida. A instituição fará a pesquisa da situação cadastral.

2. O banco irá analisar também as condições previstas no contrato assinado no momento da compra, como a data de vencimento das parcelas, taxa mensal ou anual de juros, eventual negociação de parcelas semestrais, previsão da taxa de transferência, assim como outros encargos legais ou contratuais. O objetivo é avaliar se o perfil do novo comprador está de acordo com as questões contratuais e se conseguirá arcar com a dívida do imóvel.

3. Em qualquer transação de financiamento imobiliário, o banco exige que o imóvel seja avaliado por um perito para verificar o valor atual da propriedade e combater tentativas de fraude.

4. Com a análise de crédito aprovada e a avaliação do imóvel pronta, um novo contrato com valores atualizados será elaborado pela instituição, já descontando os pagamentos realizados pelo dono anterior. O comprador deve pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e levar o contrato até o Cartório de Registro de Imóveis. Lá também deve pagar o registro de alteração da propriedade. 

Saiba mais:

Impostos e taxas que incidem sobre compra e venda de imóveis

5. Após o recolhimento das taxas e tributos e lavração do novo registro, o comprador assume o imóvel e o vendedor não tem mais nenhum tipo de vínculo.

Dicas para evitar problemas 

É importante destacar que o processo só será efetivamente concluído nas bases da lei se o banco aceitar a transferência da dívida. A venda realizada sem esse acordo formal poderá acarretar sérios problemas, pois a dívida permanecerá no nome do antigo morador. 

Mesmo que esteja no contrato de venda a obrigação do novo comprador de arcar com a pagamento das parcelas restante do imóvel, incluindo juros e multas, a instituição não reconhecerá a validade deste documento. 

Esse tipo de acordo - chamado de contrato de gaveta - não tem validade legal e pode gerar uma imensa dor de cabeça para o comprador original, com risco de ter o nome negativado em algum órgão de proteção ao crédito, se o novo morador não pagar as parcelas da dívida. 

Por isso, é importante cumprir o passo a passo com o banco. Esse tipo de cuidado ajuda a prevenir fraudes e garantir que o comprador irá arcar com o imóvel e assumir os riscos de sua inadimplência. 

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