Entenda as responsabilidades do condomínio e dos moradores

Morar em condomínio é como viver em uma comunidade. E em um lugar onde a proximidade com o vizinho é muito maior, a convivência pode ser um desafio para muitas pessoas.

Por isso, a vida em condomínio é regida por normas que organizam o cotidiano dos moradores e mostram o que pode ou não ser feito dentro de um  empreendimento.

Confira tudo que você precisa saber sobre os direitos e deveres dos moradores, assim como as responsabilidades do condomínio.

Como funciona a vida em condomínio?

Podemos dizer que o condomínio é uma pequena sociedade delimitada pelos muros do empreendimento. O dicionário define a palavra "sociedade" como "um grupo humano que habita em certo período de tempo e espaço, seguindo um padrão comum".

E para que a ideia de coletividade funcione, as relações entre todos os condôminos, síndico e condomínio são reguladas por várias normas. A Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e o Código Civil fazem parte da legislação brasileira que trata do direito condominial brasileiro. 

Lei do Condomínio e Código Civil

A chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) foi por muito tempo utilizada ao se falar sobre direito condominial, entretanto, como abrange basicamente os mesmos tópicos do Código Civil, que é mais recente, deixou de reger o assunto. Em termos gerais, podemos encontrar no Código os seguintes pontos sobre condomínio:

• Definição e registro do condomínio edilício

• Direitos e deveres dos condôminos

• Administração

• Síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras e síndicos profissionais).

• Assembleias

• Extinção do condomínio

• Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns e vagas.

Além do Código Civil, ainda temos a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, que têm o mesmo objetivo: estabelecer normas sobre o condomínio.

Convenção de Condomínio e Regimento Interno

A Convenção de Condomínio ou Estatuto de Condomínio Residencial é um documento  que detalha as normas gerais do condomínio, as obrigações, os direitos e a maneira que serão cobradas as despesas.

Ela deve ser elaborada por, no mínimo, dois terços dos proprietários, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.  

Aqui estão algumas regras que devem estar presentes no documento:

• O valor e modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 

• Normas sobre o síndico e sobre a administração condominial;

• Questões sobre as assembleias (competências, forma de convocação e quórum de deliberações);

• Sanções aos condôminos ou inquilinos (advertências, multas e/ou juros. Essas normas abordam atrasos, cobrança judicial, extrajudicial e inadimplência);

• Regimento/ Regulamento Interno, que estipula regras de caráter mais cotidiano, como utilização das áreas comuns e da garagem; os dias em que se permitem mudanças; formas de multa e advertência aos condôminos; e regras disciplinadoras ligadas ao funcionamento do condomínio e à conduta interna de condôminos, moradores e funcionários. Cada condomínio cria seu regulamento interno e pode sempre atualizá-lo para que esteja de acordo com os hábitos e costumes dos condôminos.

Regras de convivência em condomínio

Com o Código Civil, síndicos e condôminos ganharam diversos artigos para nortear seus direitos e deveres, mas essas normas tratam o assunto de forma genérica. Cabe à convenção de cada condomínio especificar as regras internas.Quanto mais detalhadas elas forem, mais fácil será manter a boa convivência.

O Regulamento Interno é um dos documentos mais importantes, pois abrange detalhadamente vários temas cotidianos relacionados à convivência a fim de evitar divergências entre os moradores - seja sobre crianças, vazamentos, aluguel de vaga na garagem para outro morador, locação do imóvel, inadimplência, acessibilidade, preservação ambiental, barulho, animais, entre outros pontos.

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Direitos e deveres dos moradores

Levando em conta os pontos mais importantes, é direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades e das partes comuns (como piscina ou salão de festa), além de votar em reuniões da assembleia (se não estiver inadimplente).

Assim como está entre os deveres "não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes", além de contribuir para as despesas do condomínio (taxa condominial) e não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, de acordo com o Código Civil (Art. 1336).

Multas

O condômino que não cumprir qualquer um dos deveres estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção.

Em casos de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, por comportamento antissocial, poderá ser constrangido a pagar multa.

Deveres do síndico

O síndico  faz a ponte entre os interesses dos moradores e as responsabilidades do condomínio. Ele é a figura eleita democraticamente para cuidar de toda a infraestrutura, garantindo que tudo funcione adequadamente, acima de qualquer coisa.

Segundo o Art. 1.348 do Código Civil, “compete ao síndico representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Entre as responsabilidades estão:

• Cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio, o Regimento Interno e as determinações da assembleia;

• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, além de zelar pela prestação dos serviços que sejam do interesse dos possuidores;

• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

• Prestar, anualmente e quando exigido, contas à assembleia.