Atrasou o financiamento imobiliário? Entenda o que fazer!

O financiamento imobiliário é uma das formas mais comuns de alcançar o sonho de comprar a casa própria. Financiar nada mais é do que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira para comprar um imóvel. Esse empréstimo é feito a partir de um contrato firmado entre o comprador e o credor, e suas cláusulas podem variar.

Sempre que um banco concede um empréstimo, ele cobra uma taxa para compensar o período no qual ficará sem esse dinheiro. Essa é a taxa de juros e o seu valor é influenciado por uma série de fatores, como a taxa básica Selic.

Como o financiamento imobiliário costuma envolver valores altos e prazos longos, o banco pode conceder o empréstimo tendo como garantia o imóvel financiado – chamado também de alienação fiduciária ou Home Equity – para minimizar os riscos.

O que acontece se atrasar o financiamento imobiliário?

Na alienação fiduciária, a instituição financeira passa a deter a propriedade do imóvel no ato da contratação do crédito até que o saldo devedor seja extinto. Entretanto, o tomador do empréstimo ainda tem a posse do imóvel e pode usá-lo normalmente enquanto paga as prestações. Uma vez zerada a dívida, ele passa a ser o proprietário.

Em caso de inadimplência, o banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que é leiloado, conforme a Lei 9.514, que aborda a alienação e prevê a opção de levar o imóvel do inadimplente a leilão.

De acordo com a Art. 26 da lei, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode começar o procedimento de execução extrajudicial no contrato, notificando o devedor e dando até 15 dias para o pagamento da dívida. 

O contrato com o banco deverá estipular com quantas prestações em atraso o banco pode iniciar o procedimento extrajudicial para retomada. Além desta, outras informações também devem estar descritas:

- O valor principal da dívida;

- O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

- A taxa de juros e os encargos incidentes;

- Cláusula assegurando ao comprador, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

- A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

- Cláusula dispondo sobre os procedimentos do leilão.

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Alternativas para evitar inadimplência 

Conforme a Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas do programa, o banco pode começar o procedimento de execução extrajudicial. Então, antes de chegar no prazo, é possível avaliar algumas opções.

A primeira é tentar negociar as taxas diretamente com o banco credor do financiamento para o pagamento das parcelas pendentes. 

Em caso de atraso, é importante ficar atento à multa e aos juros cobrados ao mês. A multa paga não pode ser maior que 2% em relação ao total da dívida. Os juros por mês de atraso não podem ultrapassar 1% do total da dívida.

Outra opção é consultar outras instituições financeiras para realizar a portabilidade do crédito, que pode ser vantajosa neste atual cenário de taxas mais baixas e uma solução para evitar a inadimplência.  

Recorrer ao FGTS é uma forma de conseguir mais dinheiro para lidar com o financiamento. O importante é ficar atento ao número de parcelas em atraso, para conseguir se planejar a tempo. Algumas instituições dão prazo de três ou mais parcelas em atraso para iniciarem as ações legais para retomada dos imóveis.

Como funciona a portabilidade

A portabilidade do financiamento imobiliário é a transferência de uma operação, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra. Antes de optar pela transferência da dívida, é importante conhecer todos os custos envolvidos no seu atual contrato, o Custo Efetivo Total (CET).

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Como obter todos esses valores? Basta entrar em contato com o banco e solicitar o CET do empréstimo. Nenhuma instituição pode negar essas informações e, ainda, tem a obrigação de fornecê-las com clareza. Se houver resistência, o Código de Defesa do Consumidor garante que "todo consumidor que adquire um produto financeiro tem o direito de transferir a dívida de uma instituição financeira para outra". 

É importante destacar que o novo banco pode negar a portabilidade, como se estivesse negando um empréstimo. Entretanto, a instituição original não pode negar o pedido. Caso haja recusa, o Banco Central orienta a entrar em contato com o Serviço de Atendimento ao Consumidor (SAC) ou com a Ouvidoria da instituição financeira original. Se a situação não for resolvida, deve-se registrar a reclamação no Banco Central.