Quem já começou a sua busca por uma casa nova e já foi atrás de todo o processo de compra de um imóvel, já se deparou com os diferentes tipos de financiamento, as taxas envolvidas, os tipos de escritura, o trâmite para registrar a propriedade, se pode ou não usar o FGTS, o que é e como é calculado o ITBI, entre muitas outras coisas. A lista é consideravelmente longa e para torná-la ainda mais extensa, temos mais uma sigla: o INCC. Nem sempre muito debatido nas negociações, esse índice tem impacto direto no valor do imóvel que você pretende financiar já que ele é usado no reajuste das parcelas durante a construção do empreendimento.

O que é INCC é como funciona?

O INCC - Índice Nacional de Custo de Construção - mede a variação do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). O Índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção.

A sua primeira versão foi criada pela FGV em 1950, com o nome de Índice de Custos de Construção (ICC) e acompanhava apenas o custo no mercado de construção da cidade do Rio de Janeiro, a capital federal à época. Mas 35 anos depois, a atividade econômica se descentralizou e o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-IBRE) passou a acompanhar os custos da construção em outros lugares, e, com o avanço tecnológico, incorporou o custo de outros produtos e outras especialidades que passaram a ser aplicados nesse mercado. Hoje, o seu cálculo leva o custo de materiais, equipamentos, serviços, mão de obra e tecnologias necessários para a construção civil em sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

Como o INCC é calculado?

Esse índice nacional é composto pela média ponderada dos dados coletados nas sete cidades analisadas, sendo uma combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos.

De maneira geral, o índice considera os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Dentro disso, o custo de materiais é dividido em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos. A FGV obtém esse dado a partir de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil.

Como o INCC influência na parcela cobrada?

Quando você decide financiar um imóvel na planta, você não está apenas comprando um apartamento, você está financiando a construção desse empreendimento. Essa construção está sujeita à variação do custo dos materiais utilizados e, por isso, o INCC é usado para reajustar o saldo devedor durante essa fase.

Vamos dar um exemplo prático: se você fosse construir uma casa, antes de começar a obra, você definiria um orçamento e iria fazer uma previsão do quanto seria gasto com os materiais, com o equipamentos, mão de obra e tudo o mais necessário. Mas ao longo da construção, há uma variação nesse custo previsto e você precisa complementá-lo se quiser finalizar a obra. Essa é mesma lógica para a aplicação no INCC. Ele serve para reajustar o saldo devedor durante o período de construção do seu imóvel.

Vale ressaltar que esse índice não é juros nem pode ser cobrado como tal. Ele simplesmente corrige o valor restante para ajustá-lo à variação dos custos da obra.

Como calcular o reajuste do INCC na parcela do seu imóvel?

O cálculo desse reajuste é bastante simples. Basta aplicar o índice no saldo devedor. Lembre-se que o valor que reflete sobre uma parcela é o índice de dois meses antes.

Vamos tomar como exemplo um financiamento de R$100 mil feito diretamente com a construtora, dividido em 100 parcelas. Vamos usar os valores dos índice do primeiro trimestre de 2018, de acordo com a tabela do INCC:

Mês INCC (%)

Janeiro - 0,31

Fevereiro - 0,13

Março - 0,24

Se a primeira parcela deveria ter sido paga em abril, aplicamos o índice de fevereiro: 0,13%.

Primeiro, vamos calcular o saldo devedor corrigido de abril. Então, multiplicamos a quantia devida pela taxa de de fevereiro e somamos a essa quantia:

(R$100 mil * 0,13%) + R$100 mil = R$100.130,00

Esse é o saldo devedor corrigido. Agora, dividimos ele pelo número de parcelas:

R$100.130,00 / 100 = R$1.001,30

Assim, em abril, o valor a ser pago deveria ser de R$1.001,30

E o saldo devedor diminui para: R$100.130,00 - R$1.001,30 = R$99.128,7

No próximo mês, maio, a parcela será reajustada de acordo com esse novo saldo devedor e o índice de março. Veja:

1º Reajustamos o saldo devedor de acordo com o índice

(R$99.128,7 * 0,24%) + R$99.128,7 = R$99.366,61

2º Calculamos a parcela de acordo com a quantidade de prestações que faltam

R$99.366,61 / 99 = R$1.003,7

Então a segunda parcela do financiamento (paga em maio) tem o valor de R$1.003,70

E, de novo, o saldo devedor diminui para: R$99.366,61 - R$1.003,7 = R$98.362,9

Para um cálculo rápido nem precisamos do saldo devedor. Dá para só multiplicar a valor da última parcela pelo índice incidente naquele mês:

Para saber o valor da primeira parcela, multiplique o valor original das parcelas sem reajuste pelo valor do índice incidente. Usando o exemplo anterior:

(R$1.000,00 * 0,13%) + R$1.000,00 = R$1.001,3

Essa é a parcela de abril.

A parcela seguinte (maio) fica em: Parcela de abril * INCC(março) + Parcela de abril

( R$1.001,3 * 0,24%) + R$1.001,3 = R$1.003,7

Não se esqueça que esse cálculo é apenas para o valor da parcela. Não estão contabilizados o juros nem as demais taxas que podem incidir sobre o financiamento.

Quais os tipos de INCC?

Há três tipos de INCC, o M, o DI e o 10, e a diferença entre eles é basicamente o período de coleta dos dados.

Os dados referentes ao INCC-M são coletados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês vigente. A coleta para o INCC-DI, por sua vez, ocorre entre o primeiro e o último dia do mês. Já para o INCC-10, como seu nome diz, ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência.