10 dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário

O brasileiro está contratando mais financiamento imobiliário. A afirmação é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que aponta um aumento de 74,4% em imóveis financiados em agosto de 2020, se comparado ao mesmo mês do ano passado.

E pelo andar dos números, com a taxa Selic ainda baixa, esse percentual tende a aumentar. Com a oferta de crédito com juros mais em conta, era de se esperar esse movimento no mercado imobiliário.

Para as pessoas que sonham com a casa própria, é uma boa oportunidade de tirar o plano do papel.

Mas, quando essa decisão é tomada, é muito comum ter dúvidas sobre esse tipo de empréstimo. E é sobre isso que vamos falar neste post. Confira!

1. Quais são as modalidades de financiamento imobiliário existentes hoje?

Existem dois principais sistemas de financiamento imobiliário, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Eles servem para aquisição, construção, reforma, ampliação, produção de imóveis e compra de material de construção. 

A principal diferença entre o SFH e o SFI é que o primeiro estabelece algumas condições para o financiamento imobiliário, como limite no valor de avaliação do imóvel e taxa de juros, por exemplo.

Já no segundo caso, essas condições não estão preestabelecidas, sendo permitida a livre negociação entre os clientes e as instituições financeiras.

2. Como funciona o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

Um financiamento pelo SFH deve ter as seguintes características:

• O financiamento pode chegar no máximo a 80% do valor do imóvel;

• O valor máximo de avaliação do imóvel não pode ultrapassar o preço de R$ 1,5 milhão (Banco Central);

• A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta mensal do contratante;

• O prazo de quitação da dívida pode chegar a até 35 anos (420 meses);

• A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física;

• A base de recursos vem dos depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);

• A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR);

• O imóvel deve ser residencial e urbano.

3. Quais são os custos do financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

Para a contratação, existem gastos com a avaliação do imóvel, emissão do contrato e, após a assinatura, imposto de transmissão (ITBI) e serviços cartorários para registro do contrato, podendo representar até 5% do valor do imóvel. 

Nos encargos mensais, constam a parcela (amortização e juros), a tarifa de administração e os dois seguros (um cobre morte ou invalidez permanente e o outro danos físicos no imóvel).

Em 2020, a taxa média de juros cobrada pelas instituições financeiras que operam em aportes imobiliários no âmbito do SFH está entre 7% e 8% ao ano, com tendência de queda em função da gradativa redução da taxa básica de juros (Selic).

Saiba mais:

Entenda como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário

4. Como funciona o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

Essa modalidade engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH.

Aqui, as operações não estão subordinadas às limitações de taxas de juros, valor do imóvel, tipo de imóvel (pode ser residencial e urbano, bem como comercial e em zona rural) e demais condições como ocorre no SFH, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.

5. Qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário?

A princípio sim, mas é preciso preencher alguns critérios mínimos. Geralmente, as instituições financeiras avaliam se a renda do cliente é suficiente para pagar as prestações mensais e levam em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas, bem como as despesas necessárias para suprir o seu mínimo existencial.

Segundo o Banco Central, os bancos adotam como parâmetro o comprometimento de renda mensal máximo de 30%. 

Além desses critérios, os bancos podem fazer outras análises para conceder ou não o empréstimo.

A Caixa, por exemplo, lista as seguintes condições em sua cartilha de crédito imobiliário: 

  - Ser brasileiro nato ou naturalizado;

  - Se estrangeiro, possuir visto permanente no País;

  - Cadastro sem restrições. São consultados na: Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal.

  - Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal; 

  - Capacidade civil ou menor emancipado com 16 anos completos.

6. Como é calculado o valor das prestações?

Em geral, a prestação é calculada de acordo com as parcelas de amortização, os juros e os acessórios (seguros e taxas de administração).

Entenda os sistemas de amortização: SAC e Sistema Tabela Price.

7. Qual é o limite de prestações de um financiamento imobiliário?

O Conselho Monetário Nacional e o Banco Central do Brasil não estabelecem prazo máximo para as operações realizadas pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Já pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) o prazo de quitação da dívida pode chegar a até 35 anos. 

8. Qual é a melhor forma de financiar um imóvel?

Para quem não tem uma reserva financeira, a melhor opção é analisar o orçamento familiar e o valor das prestações seguindo a fórmula: para financiar 80% do imóvel, o valor da prestação não deve superar 15% do seu ganho mensal. Caso supere, é melhor financiar um valor menor.

9. Qual a menor taxa de financiamento imobiliário?

A taxa Selic caiu a patamares de 2% ao ano em 2020, e as instituições financeiras anunciaram queda nos juros nas linhas de crédito imobiliário. 

De acordo com levantamento feito pelo comparador de financiamento imobiliário MelhorTaxa e divulgado pelo Valor Investe, a taxa média praticada no mercado é de 7,16% ao ano, mais correção da Taxa Referencial (TR), que está em zero atualmente.

Confira as taxas mínimas anunciadas pelos bancos em financiamentos atrelados à TR no SFH:

Caixa

A partir de 6,5% ao ano + TR.

Itaú

A partir de 6,9% ao ano + TR.

Santander

A partir de 6,99% ao ano + TR.

Banco do Brasil

Entre 7,99% + TR até 8,45% + TR a depender do prazo do financiamento.

Bradesco

A partir de 7,3% ao ano + TR.

Vale lembrar que o financiamento é personalizado de acordo com cada cliente. As taxas divulgadas pelos bancos em seus sites são generalizadas.

10. Quando é possível usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento?

De acordo com a Caixa, para utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição do imóvel, é necessário:

- Contar com o mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, consecutivos ou não, sob o regime do FGTS; 

- Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Território Nacional; 

- Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel, concluído ou em construção, localizado no mesmo município da residência.