Síndico de condomínio: O que é e quais são as suas obrigações

Ser síndico é uma ocupação que requer diversas habilidades para atividades que vão além das administrativas e burocráticas. Eleito democraticamente para cuidar de toda a infraestrutura, é ele quem faz a ponte entre os interesses dos moradores e as responsabilidades do condomínio. 

Segundo o Art. 1.348 do Código Civil, “compete ao síndico representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

O que é um síndico de condomínio?

O síndico nada mais é do que um gestor do condomínio, sendo o responsável legal pela sua administração. Quem exerce essa função precisa seguir as obrigações previstas no artigo 1.348 do Código Civil, que abrange diversas funções, desde tarefas administrativas, como contratações e pagamento de funcionários, a tarefas diárias, como mediação de conflitos, zelar pelo patrimônio e garantir bem-estar dos moradores. 

Quem pode ocupar o cargo de síndico?

Qualquer pessoa pode exercer a função de síndico do condomínio, inclusive é muito comum ser representado por um morador, mas também pode ser um síndico profissional (contratado).

Geralmente, o síndico é eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos. O candidato eleito, morador ou não do edifício, deverá cumprir as responsabilidades do síndico, suas tarefas, deveres e direitos.

Síndico morador

Se um morador do condomínio quiser se candidatar a síndico, não há qualquer impeditivo legal, de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil. Para assumir essa posição, é importante que o candidato tenha as habilidades necessárias para administrar o condomínio, entre outras atribuições relacionadas às demandas dos próprios condôminos, que requer atenção, comunicação, planejamento e imparcialidade na mediação de conflitos.

Síndico profissional

Há também a possibilidade de os moradores escolherem uma pessoa de fora do condomínio para exercer a atividade de síndico profissionalmente ou contratar uma agência especializada na terceirização de serviços condominiais. 

O síndico é empregado do condomínio?

É importante deixar claro que o síndico não é um empregado do condomínio, pois não existe qualquer relação como empregado CLT. Por ocupar uma posição tão importante em um condomínio, é comum acontecer essa confusão.  

Por isso, o síndico não é contratado, e sim eleito em assembleia de moradores. No caso do síndico profissional a atividade é exercida como prestação de serviços no âmbito cível.

Quais as funções de um síndico de condomínio?

O síndico é sempre lembrado como aquela pessoa que vai mediar conflito entre vizinhos, que vai apaziguar os ânimos. Mas a rotina de quem exerce essa função está muito além de zelar pela paz entre os moradores. 

Em linhas gerais, ele é o representante legal do condomínio e exerce competências similares às de um gestor de uma empresa.

Cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno

O síndico precisa estudar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno e fazer valer na prática, pois ambos documentos ditam normas e acordos coletivos para a organização, bom funcionamento e boa convivência no condomínio. 

A Convenção de Condomínio dispõe sobre as determinações “burocráticas” do condomínio, como área individual de cada unidade do condomínio, determina como se dará o rateio das despesas condominiais, a forma de administração do condomínio, além das regras gerais para ocorrência da Assembleia Geral de Condomínio.

O Regimento Interno, por sua vez, é um documento que reúne todas as regras para utilização das áreas comuns do prédio e as normas que disciplinam a conduta interna de moradores de um condomínio. Nele consta, por exemplo, a Lei do Silêncio, que impõe limites de horários para barulhos no condomínio.

É dever do síndico fiscalizar se essas regras estão sendo devidamente cumpridas por todos.

Gestão de contas

É o síndico que faz a gestão de contas do condomínio, isso inclui cuidar de orçamentos, da receita, da despesa e do fundo de caixa relativo a cada ano. É ele também o responsável por cobrar dos condôminos as suas contribuições e taxas condominiais mensais, entre outras funções:

- Cobrar as multas devidas em caso de inadimplência;
- Aplicar as eventuais multas estabelecidas por lei, na convenção ou no regulamento interno do condomínio;
- Ser responsável pela documentação contábil;
- Contratar e pagar funcionários;
- Definir quais empresas prestadoras de serviço serão contratadas pelo condomínio;
- Prestar contas nas assembleias;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Contratar os seguros necessários.

Zelar pelo bom funcionamento do edifício

Além de diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns, zelar pela prestação dos serviços e programar as manutenções rotineiras como, por exemplo, dos portões, elevadores, pintura e jardinagem, o síndico é responsável pelo planejamento de qualquer obra que venha a ser necessária no condomínio.

Defender os interesses comuns

É dever do síndico estabelecer princípios de ordem, vigilância, paz e segurança, representando ativa e passivamente o condomínio em prol dos interesses comuns dos moradores.

Convocar as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias

Geralmente, as assembleias são realizadas pelo menos uma vez por ano para levantar as reivindicações dos moradores.

O síndico do condomínio recebe salário?

O síndico pode receber um “pró-labore” pela atividade exercida, porém essa retribuição não é uma obrigação legal. 

Já no caso do síndico profissional, ou empresa terceirizada, é realizado o pagamento pela contratação de serviços.