Entenda de uma vez como funciona o financiamento de imóveis

Comprar um imóvel é um dos grandes passos que damos na vida - seja pelo significado da casa própria ou pelo alto valor envolvido. Sobre esse último quesito, é difícil o comprador ter todo o valor do imóvel já guardado na conta bancária  (ou embaixo do colchão). Por isso, um financiamento pode ser inevitável, mesmo que assuste de início assuste, é uma alternativa interessante. É a porta de entrada para a realização desse sonho.

Vamos desvendar todos os mistérios desse bicho de sete cabeças para você entender melhor como funciona o financiamento imobiliário.

O que é o financiamento imobiliário?

Antes de mais nada, financiar é pegar dinheiro emprestado com algum banco e retornar esse dinheiro com pagamentos de parcelas ao longo de um prazo pré-definido em contrato. De maneira geral, o comprador do imóvel paga um valor de entrada ao vendedor e pede emprestado com o banco o restante, que será pago em parcelas corrigidas e acrescidas de juros.

Durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador mas não pode ser negociado enquanto não quitar o empréstimo com o banco. Há diversos tipos de contratos que podem ser firmados em um financiamento, mas o mais comum é o chamado de “contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária”.

Principais termos que você precisa saber

Abaixo você vai conhecer os principais termos, sobre como funciona o financiamento de um imóvel

Alienação fiduciária 

O nome pode até assustar, mas o significado é simples:   “transferir algo com confiança”, ou seja, como garantia da dívida, você passa o bem ao banco até a quitação do valor financiado. Nesse modelo, você tem a posse (por residir no imóvel), mas a propriedade é do banco. Se você não honrar o compromisso, pagar o financiamento, o imóvel fica com a instituição credora.

Falamos mais disso no artigo sobre escritura pública. 

Amortização

A amortização  é o ato de reduzir o valor original da dívida por meio de antecipação das parcelas. É muito comum no financiamento imobiliário que tem um período longo de pagamento. Ao pagar cada parcela você está amortizando o seu saldo devedor (reduzindo o valor total e os juros relativos). 

No caso do empréstimo imobiliário, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é a tabela mais usada atualmente.

Atualização monetária

A correção monetária nada mais é que os ajustes financeiros do Real em relação a outras moedas e a inflação. Ela basicamente adequa a moeda perante à inflação, dentro de um período pré-determinado. O objetivo é compensar a perda econômica com os reajustes.

Encargo mensal

É a soma de todas as partes pagas mensalmente na contratação do financiamento. É geralmente composto por: 

• Prestação = parcela de amortização + juros; 
• Acessórios = seguros (MIP + DFI) + taxa administrativa (se prevista).

Saldo devedor 

O saldo devedor é o valor do financiamento em determinado momento considerando as amortizações e atualizações mensais. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.

Como é feito um financiamento de um imóvel?

O financiamento pode ser realizado em diversos bancos. O que muda são as condições de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e quanto do imóvel pode ser financiado.

O primeiro passo é verificar as condições em cada banco e ir até uma agência para conversar com o gerente. Ah, e como não é permitido financiar 100% do valor do imóvel, é importante que você se planeje e tenha uma reserva financeira para pagar o valor da entrada.

Você não precisa ser cliente do banco, mas saiba que, caso seja, a instituição financeira consegue reunir mais informações sobre o seu perfil e oferecer taxas melhores e aprovar o crédito com mais rapidez, levando em conta também o seu score.

É com base na pontuação de “bom ou mau pagador” que uma empresa avalia o risco que pode ter ao emprestar dinheiro.

Como pedir financiamento?

Em um primeiro momento, será necessário apresentar originais e cópias de RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração do imposto de renda).

Autônomos conseguem comprovar a renda apresentando o contrato de prestação de serviços, declaração do IR, recibo por trabalhos prestados ou declaração comprobatória de recepção de rendimentos (Decore) feita pelo contador.

A comprovação de renda do comprador indica a sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal. O banco também realiza uma análise cadastral para verificar o nome nos cadastros de inadimplentes (como o Serasa) e outras fontes de consulta.

Quanto ao imóvel, é preciso apresentar a certidão atualizada da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A casa ou o apartamento deve estar livre de ônus, sem dívida com a prefeitura e regularizado em nome do vendedor. Também não pode existir dívida de IPTU nem condomínio.

Não havendo nenhum problema, o crédito é aprovado com um período de validade a critério do banco.

Se for o seu caso, fique sabendo que é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de encontrar o imóvel. O procedimento é o mesmo, exceto pela documentação no imóvel que, nesse caso, não existe. Se o seu pedido for aprovado, a instituição financeira fornecerá uma carta de crédito garantindo o dinheiro necessário para você fechar o negócio. Geralmente, esse documento tem validade de, no mínimo, três meses.

Depois da análise de perfil do comprador e sendo aprovado o crédito, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.  A partir disso, a instituição financeira elabora um contrato para que as partes envolvidas assinem. O crédito é liberado e, normalmente, a primeira prestação vence após 30 dias da emissão do contrato.

Como financiar direto com a construtora?

Os financiamentos para compra de um imóvel podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). E eles entram na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou na modalidade do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), dependendo do valor do imóvel. 

Saiba mais:
Tipos de financiamento imobiliário praticados no Brasil

Apartamento financiado direto com a construtora

Mas além dessas opções, é possível realizar o financiamento diretamente com a construtora no caso de imóveis novos. Em geral, essa negociação oferece maior flexibilidade e um valor mais baixo do que seria cobrado pela mesma unidade pronta, para compensar os riscos.

As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado fica hipotecado a esse banco, o que significa que, se a empresa falir e deixar alguma dívida com essa instituição financeira, o comprador pode perder o imóvel. 

Em alguns casos, o comprador quita a dívida, mas o bem continua hipotecado. Por isso, é importante exigir que a construtora tire o imóvel da hipoteca. Para isso, o comprador não pode esquecer de pedir a certidão de ônus reais em qualquer cartório. Esse documento é a garantia que o proprietário tem de que o imóvel não está mais hipotecado. Se a empresa falir e o banco quiser o apartamento como pagamento, a certidão é o que protege o comprador.

Antes de fechar o contrato, é importante pesquisar sobre a construtora para evitar dores de cabeça. É importante escolher empresas que possuem solidez e são reconhecidas no mercado imobiliário, como a Tegra Incorporadora. 

Outra dica é conhecer a qualidade dos imóveis oferecidos pela construtora, visitando uma unidade já concluída.